使い勝手が悪く、快適でなくなると建物の評価も下がる


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建物価値がゼロの場合、建物があったほうが良いか?建物は解体して更地にした方が良いか?それを左右するのは買い手が物件を見たイメージです!
20年も経過していなくても、「土地値」扱いされる家もあります。それは使い勝手が非常に悪いとか、大きな欠陥があるとか、トラブルをかかえている建物の場合です。

言葉を換えていえば、所有者以外の他人にはその使用価値が感じられないような、特殊な建物の場合です。たとえば、3畳間のような小さい部屋がたくさんあったり、台所が極端に狭いとか、廊下のない家とかです。

逆に高く評価される場合もあります。小さな敷地に、許容される以上の大きな建物がある場合(建ペイ率オーバー、容積率オーバーによる違反建築)には、その建物はその古さ以上に評価されます。その建物を壊してしまったら、その土地の利用価値が大きく下がるからです。

かえって解体費用の分だけマイナスの評価になるときも・・・


このように、税務上は取得価額の1割が残存価格として残っていますが、現実の取引では、建物の評価がゼロとなる時期が来ます。

さらに、ゼロを通り越して、マイナスの評価になるときもあります。マイナスの評価とは、「土地値」から、古屋の解体費用を引いた金額が、売れる値段となります。

自分で解体してから売った方が高く売れるときもある


不動産には相性があります。買いたい物件には、不思議なオーラを感じるとは、よく聞く話です。つまり、同じ価値の物件でも、見た印象で売れるときと売れないときがあるということです。

良い印象を与えるためには、古い家がないほうがいいこともあります。乱雑になっている庭が整地されただけでも、見る人の印象は大きく違うものです。土地だけ欲しい人にとって、古家はジャマ物であるともいえます。

また、土地だけ欲しいのに、自分が使わない家を買って、自分で壊すことに対して、小さな抵抗感を心に感じる人もいます。このように、「土地値」と判断される物件は、いっそのこと、自分で古家を解体してから売った方が、高く売れることもあります。

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