家を売る時は誰も必死で、少しでも自分の家を良く見せて高く売ろうと頑張ります。しかし、あんまり頑張りすぎて、事実を隠したり告げなかったりすると、かえって大きな問題を引きずることとなります。

そうしたトラブルを避けるために、「物件状況等報告書」を契約書に添付してもらうことが賢明です。

物件状況とは・・・
●雨漏りがあった
●白アリなどの被害があった
●建物の一部が腐食している
●建物が傾いている
●火災、ボヤの被害があった
●増改築をしたことがある
●給排水設備の故障があった
●他人の配管等を利用している(給排水、ガス)
●他人の配管が自分の敷地を通過している
●配管が他人の敷地を通過している
●地盤沈下したことがある
●地中に埋設物がある
●境界につきトラブルが起きたことがある
●災害で浸水にあったことがある
●隣接地の増改築の予定を知っている
●騒音や振動、臭気等がある地域だ
●電波障害がある
●周辺に嫌悪施設がある
●町内会などの近隣の申し合わせ事項がある
●近隣とのトラブルがある
●不審なことが起こった

*嫌悪施設とは・・・
近くにあると嫌だと感じる施設などは、嫌悪施設として重要事項説明の際に買主へ説明することになっています。墓地、火葬場、ゴミ焼却施設などがその代表格として挙げられることが多いです。


これらの欠点、欠陥に該当することを、隠さずに買主に伝える義務が売主にあります。瑕疵を告知する義務を怠ると、売主の債務不履行として追求されることとなり、その事実を隠して得した以上の損害を招くこととなってしまいます。(契約解除されることもあります)

一般的には、重要な事実は仲介業者は自分の責任において調査する責任がありますが、上に挙げたような事実は売主である本人しか知らないことが多いので、仲介業者も気が付かないのです。

また、売買契約書には損害賠償額の予定を2割と定めているので、何があっても2割以上を後から請求されることはないと思う方もいるかもしれませんが、この損害賠償は契約の解除と同時に行われることがあります。つまり、すべてを白紙に戻した上で2割を請求されると言うことですから、売主にとってはたいへんなこととなります。

瑕疵担保責任に関して、不動産業者ではない一般人が家を売る時には、「瑕疵担保責任を負わない」とする特約を入れることがあります。しかし、今回のように売主が知っていたのに知らせなかった瑕疵については、特約があってもその責任を免れることはできません。
【関連記事】『中古住宅の瑕疵担保責任』(首都圏で家を買う)

また、隠してはいけない事実・情報には、物件に関する物理的な欠陥・欠点だけでなく、心理的な欠陥・欠点(事件・事故・自殺等)もあります。また、物件に何らかの影響を及ぼすおそれがある建築計画や、騒音・振動・臭気等の発生、暴力団事務所等が物件の近隣周辺にあるか否かも買う人にとっては、大事な判断基準です。

ということで、家を高く見せようと事実を隠すことは絶対にしないでください。むしろ、過去のことでもできるだけ正確に買主に知らせることが、将来のトラブルを防ぐことになります。

悪いこと、価値を下げてしまいそうなことほど、真っ先に告げましょう。

家を売るときには「嘘も方便」ということわざはまったく通用しません。

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