家の売り時はいったいいつなのか

今の家を買ってから、何年が経ちましたか?
家には売りどきという時期があります。一つには、その人のライフプラン上の売りどきです。たとえば、子どもの進学、転勤、親の介護や相続の発生などがきっかけとなる買い換えです。

もう一つは、家の新築後の経過年数から来る売りどきで、税制とか買い手の視点からみた「家の売りどき」と言えます。お金の損得で考える「家の売りどき」はいつか?
   

石の上にも3年! すぐに家を売るのは避けよう

新築後3年間は固定資産税が軽減されている。売るときに大きな損が出ることもあるので、買って5年以内に売るようなことは避けたほうが賢明。

新築後3年間は固定資産税が軽減されている。売るときに大きな損が出ることもあるので、買って5年以内に売るようなことは避けたほうが賢明。

新築物件を買ってすぐ売ることは一番避けたいことです。2~3割の大きな損をすることが予想できます。新築時の販売価格は、市場の中古物件よりも割高になっているのが通常だからです。(これを「新築プレミアム」といいます)ですから、せめて3年は住み続けましょう。

新築後3年間は固定資産税が安くなっています。(マンションなら5年間)これは建物にかかる固定資産税の特例です。売りどきという意味ではありませんが、少なくとも3~5年はじっとしていた方が良いでしょう。
 

10年以上で買い換え特例が使える

10年を経過すると「買い換えの特例税制」が使えるが、新築後20年を経過すると使えなくなる特例が多くなります。

10年を経過すると「買い換えの特例税制」が使えるが、新築後20年を経過すると使えなくなる特例が多くなります。

買い換え特例というのは、家の買い換えで利益が出たときでも、税金が取られないで済む課税の特例のひとつです。正確には、「課税の繰り延べ」と言います。

たとえば、2,000万円で買った家を10年以上住んでから3,000万円で売却して4,000万円の物件に買い換えた場合は、売却時点では税金がかからず、将来の売却時まで課税が繰り延べられます。買い換えのコストのひとつである税金がかからないのですから、保有期間10年経過後は安心して売れる時期となります。

ただし、正確には「譲渡した年の1月1日で所有期間が10年を超えている」ことが条件です。
 

築20年(マンションなら25年)経つと買う人は特例が使えなくなる

前段までは、早く売ると売却に不利になるという関門でしたが、ここからは、これ以上に古くなると買う人にとって不利なことが起こるという話です。たとえば、新築後20年より古くなると使えなくなる特例というのが、いくつかあります。(これは売る人には直接は関係ないことですが、買う人にとっては大きなデメリットなのです)

・家を買うときの登録免許税の軽減措置(家を買う人の登記費用が安くなる)
・家を買った時の不動産取得税の軽減措置(家を買う人の税金が安くなる)
・家を買った住宅ローンの特別控除(住宅ローンが残っている人の所得税が戻ってくる)

ちなみに財産の評価に関し、法律で定めている耐用年数は木造が22年、マンションなら47年です。建物の寿命に関する一般的な指標です。ですから、木造の戸建てであれば、20年経過後は建物を売り物として評価しないで、敷地の土地を売る(更地の取引)という感覚をもった方がよろしいでしょう。

さて、いかがでしょうか?「家の売りどき」には、いくつかの関門となる経過年数があります。新築後「5年、10年、20年」です。自分にとって有利な経過年数を知っておくことが判断材料のひとつになります。また、建物が適切に評価される時期が、「家の売りどき」であるとも言えます。最後に、自分の家を買ってくれる人にとっての有利な物件の年齢も気にしてあげれると良い売却ができます。その意味では、買い手にとっての買いどきが、あなたにとっての「売りどき」でもあるのです。

一般的な結論としては、10年以上20年以内が、「家の売りどき」といえそうです。もちろん、個々の事情により最終的には判断しなければなりません。

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