個人が土地や建物を売却して得た利益は、譲渡所得として所得税(国税)と住民税(地方税)が課税されます。それでは、納めなければならない税金はいったいどのくらいなのでしょうか?

これから住宅を購入する立場の人にはあまり関係がないように感じられるかもしれませんが、買主が支払った売買代金の中に多額の税金が含まれるケースもあります。基本的な知識としてぜひ知っておくようにしましょう。


税率は所有期間によって異なる

マイホームにかぎらず、土地(借地権を含む)と建物の譲渡所得に対する税金は、所有期間の長短によって変わります。譲渡した年の1月1日時点における所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」とし、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として、それぞれ税額の計算をします。

たとえば平成29年中に譲渡をする場合には、平成23年12月31日以前に取得した土地や建物であれば長期譲渡に該当し、平成24年1月1日以降に取得した土地や建物であれば短期譲渡だということになります。

なお、所有期間の考え方について詳しくは ≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫ をご参照ください。


課税の対象となる譲渡所得

緑に覆われた一戸建て住宅

短期所有の場合だけでなく、古くから所有する家の売却も要注意!

個人の土地や建物の譲渡による所得は、他の所得(給与所得や事業所得など)と分離して、一定の税率による課税(分離課税)がなされます。

もちろん、売却などによる譲渡所得(利益)が生じなければ、長期譲渡でも短期譲渡でも税金が課せられることはありません。

しかし、≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫ の2ページ目でも説明したとおり、たとえば4,000万円で購入したマイホームを同額の4,000万円で売却しても「利益あり」とされるケースもありますから注意しなければなりません。

ただし、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が適用できる場合には、3,000万円を控除した残りの譲渡所得が課税対象です。

大半のマイホームの譲渡では「3,000万円の特別控除」が適用できますから、3,000万円を超える譲渡所得がないかぎり、譲渡所得税と住民税のことはあまり考える必要がありません。

万一、「3,000万円の特別控除」の適用要件から外れてしまった場合には、頭を抱えたまましばらく寝込むこともあるでしょう。

なお、「3,000万円の特別控除」以外にもいくつかの特別控除があり、重複して要件に該当する場合には5,000万円を限度として適用することができます。

公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

しかし、いずれにしてもマイホームではない土地や建物を譲渡する場合や、古くから所有する土地や建物を譲渡して多額の利益が生じる場合などには、事前にしっかりと税金のシミュレーションをしておくことが欠かせません。

また、3,000万円を超える譲渡所得があり「居住用財産の買換えの特例」を適用する場合で、売却代金のすべてを買換えに充てずに一部を残したようなときには、その買換えに充てなかった分に対して課税されます。

その場合には次ページで説明する軽減税率の特例が適用できないことになっています。


土地や建物を譲渡したときの具体的な税率は?…次ページへ