売買契約と引き渡し～住宅購入の流れ・手順 ６(2ページ目)

住宅ローンを申し込む

中古住宅、あるいは新築完成済み物件の場合には、売買契約に引き続いて同日中に金融機関への住宅ローン申し込み手続きをするケースが多いでしょう。

新築未完成物件の場合には、完成・引き渡しまでの期間があるため、売買契約当日ではなく日を改めて住宅ローンの申し込み手続きをすることもあります。

いずれにしても、売主業者や媒介業者などの指示に従って、事前に必要書類を用意しておかなければなりません。

不動産業者が紹介あるいは斡旋する金融機関ではなく、買主が自分で選んだ金融機関に対して自ら申し込み手続きをする場合には十分な注意が必要です。

そのようなケースでも、不動産業者がある程度のサポートはしてくれるでしょうが、基本的には買主自身が積極的に動かなければなりません。

ところが、申し込み手続きが必要以上に遅れたり、あるいは申し込み手続き自体を怠ったりしたような場合には、それが原因で所定の期限内に融資の承認が得られなかったとしても「融資利用の特約」の適用は受けられず、手付金を放棄するか、または違約金を支払って売買契約を解除することしかできなくなってしまいます。

住宅ローンが否認されたときの対応には要注意！

万一、申し込んだ住宅ローンの融資承認が得られなかった場合には、「融資利用の特約」の適用方法（売買契約書の条項により異なる）に注意が必要です。

売買契約書に「融資の承認が得られなかった場合、本契約は白紙解除とする」という旨の記載があれば、承認が得られなかったことによって自動的に契約が解除されます。

それに対して、「融資の承認が得られなかった場合、買主は本契約を解除することができる」という主旨の記載であれば、買主がその意思表示をしてはじめて契約解除の扱いとなります。

契約解除の意思表示をしなかったために、違約として扱われるようなことは絶対に避けなければなりません。

入居説明会と内覧会

売買契約締結時に未完成だった新築マンションでは、完成・引き渡しの1か月くらい前に、他の購入者なども同時に集めて入居説明会が実施されます。

入居までに必要な手続きの詳細などが説明されるほか、管理会社の担当者からはマンション管理業務に関する説明や所定の手続きなども行なわれます。

また、入居説明会には金融機関の担当者も立会い、提携ローン利用者との間で住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を締結するケースも多いでしょう。

入居説明会とは別に、建物完成後に内覧会も実施されます。購入した住戸の仕上がり具合を確認するためのものであり、このときに指摘した箇所を引き渡しのときまでに直してもらいます。

内装や設備が図面どおりになっているか、オプションで指定したものが確実に取り付けられているか、壁紙の剥がれや浮き、建具のゆるみなど工事の不具合や設備の不良がないかなど、時間をかけて詳細にチェックします。

物件によっては2度目、3度目の内覧会を行ない、前回の指摘箇所が適切に直されているかどうか、再チェックをする機会が設けられることもあります。

なお、建売住宅（分譲一戸建て住宅）では内覧会などが実施されるかどうか、その規模（戸数）や分譲業者によってまちまちです。しかし、未完成物件を購入した場合には何らかの形で事前にチェックする機会が設けられるでしょう。

いよいよ決済、そして引き渡し

売買金額から手付金を差し引いた残代金の支払いを「決済」（残金決済）といいます。

新築物件のときは事前に、残代金（残代金から住宅ローン借り入れ分を差し引いた金額）を売主業者の口座へ、登記費用を司法書士の口座へ、住宅ローンの諸費用分を金融機関の口座へ、さらに新築マンションであれば修繕積立基金などを管理会社の口座へ振り込むよう指示されるケースも多いでしょう。

中古物件の売買のときは、たいてい売主、買主、媒介業者、司法書士、金融機関などが一堂に会して、その場ですべての金銭のやり取りを行ないます。

また、中古物件のときは売主がそれまで借りていた住宅ローンの返済も同時にすることが多く、残代金の割り振り（金種）を細かく指定されるケースもあるので、間違いのないよう十分に注意しなければなりません。

なお、中古物件の場合における住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）は、この決済当日（残代金授受の前）あるいはその数日前に行なうことが多くなっています。

いずれの場合でも金銭のからむことであり、また段取りが細かくて複雑なケースもあるので、事前に不動産業者の担当者から詳細に説明を受け、分からない部分を残さないようにします。

残代金を支払い、司法書士に対して所有権移転登記（新築建物については所有権保存登記）申請の手続きなどを行ない、住戸の鍵や必要書類、関係書類などを受け取って、ようやく売買の手続きが完了します。

建売住宅（分譲一戸建て住宅）では、設計図書一式を渡されることも多く、かなりの荷物になりますが、必ずすべて持ち帰ってしっかり保管するようにしましょう。

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これまで6回にわたり、住宅購入の流れ・手順を説明してきましたが、購入物件の引き渡しを受けた後も、実際の入居が終わるまで慌しい日々が続きます。

入居後になって請求される税金や、翌年には初めての「住宅ローン控除」の申告などもあり、新居で本当に落ち着けるのは購入後1年くらい経ってからなのかもしれません。

また、入居してから気がつく住宅の不具合などもあり、その解決のために1年以上を要したというケースも決して少なくないのが現実です。

万一、購入した住宅に欠陥が生じたりすれば、売主との交渉に労力を費やされるだけでなく、時間的にも、金銭的にも、そして精神的にも多大な被害を蒙ることになりかねません。決して「入居したらすべて終わり」ではないのです。

せっかく購入した新居で後悔することなく毎日を楽しく過ごせるように、慎重な住宅選びを心掛けてください。


【住宅購入の流れ・手順】
１　購入の意思決定
２　資金計画を立てる
３　住宅選びの前準備
４　情報収集と物件見学
５　購入物件の決定
６　売買契約と引き渡し

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