土地活用 新着記事一覧 （10ページ目）

建物維持修繕の大切さを認識しないまま賃貸経営を続け、悪い方向に向かうオーナーさんがいます。修繕をしない結果、建物の老朽化・入居者の質の低下・家賃滞納の増加・空室の増加・収益の低下・お金が無くなり修繕ができなくなる、「賃貸経営の貧乏スパイラル」という悪循環に陥ります。反対に、長期修繕計画を立て健全な賃貸経営をしている方も多くいます。今回は、「賃貸経営の安定スパイラル」への道についてお話しします。

オーナーさんの沢山ある悩みの中で第1位は空室問題で、それに次ぐのが家賃滞納、入居者トラブル、管理会社への不満、賃料下落などです。これらの悩みは、築5年過ぎから出始め、10年を過ぎると一段と激しくなります。経営上手なオーナーさんは、退去＝空室と後ろ向きに考えるのではなく、手を加えて部屋のイメージを一新するチャンスと考えます。内装、設備など工夫する余地は沢山ありますので、是非いろいろ考えてみて下さい。

建物に気をつかわれるオーナーさんでも、植栽や照明については軽視することが多いものです。ちょっとした植栽の工夫で印象は大きく変えることができ、傾きかけていた賃貸経営を立て直した実例もあります。植栽はそれほど維持の手間がかからず年間を通じて美しさを保ってくれるものなので、まずオーナーさん自ら勉強してみることをお勧めします。照明も同じように、費用以上の効果が見込めますので、是非検討してみて下さい。

自主管理からサブリースまで賃貸経営のスタイルはさまざまで、それぞれにメリット、デメリットがあり、つきあい方や、注意点も変わります。オーナーさんと不動産会社との関係には、2つのスタイルがあります。第1は、不動産仲介会社に入居者の募集と契約だけを依頼する場合、第2は、不動産会社が入居者の募集だけでなく、賃貸物件の管理まで請け負っている場合です。それぞれの場合について、問題点を考えてみましょう。

賃貸住宅を建てるだけで入居者が入ってくれる、古き良き時代は終わりました。経営の質が問われる時代になってきたので、時代の流れを読み、市場変化を見極めることが重要です。バブル時期、ミニバブル時期を経て、人口減少の冬の時代に入っています。一方では、世界一のメガロポリス・東京圏での賃貸経営という有利な条件があります。この巨大マーケットで、原則を踏まえた経営を行えば成功できるというのが、大きな流れです。

先日、最高裁判所で更新料有効判決が出され、2年前の京都地裁判決に端を発した更新料問題にピリオドが打たれました。この問題の背景には消費者契約法がありますので、判決を整理してみましょう。また、国交省、東京都などのガイドライン整備が功を奏し、原状回復トラブルは減っていましたが、また増加しています。この8月に、国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)が出ましたので、ご紹介します。

賃貸住宅には、眉をしかめるほどの残念な入居者がいますが、最悪なのは家賃滞納者でしょう。滞納督促は、その期間に応じた対応手順があります。2,3日、1,2週間、2,3ヶ月などの期間に応じた対応方法がありますが、油断をすると、半年ぐらいはすぐに過ぎてしまいます。その後は、明渡しと滞納家賃の請求を求める裁判手続きになります。このような不幸な事態を避けるために、滞納対策と空室対策に強い管理会社を選ぶことが重要です。

オーナーさんの賃貸住宅経営の最大の悩み事は空室問題ですが、次に多いのが賃料滞納です。入居者がいても賃料が入らないのでは空室と同じですが、もっと悪いのは滞納者の開き直りとも言える態度がみられる場合です。今回は、賃料滞納にご苦労された２人のオーナーさんの実例を取り上げました。共通の原因は、「自主管理」の限界ですが、自主管理にあたっての考え方、管理を委託する場合の注意点などを取り上げました。

賃貸住宅経営を目指して計画が進行します。基本設計・事業収支検討、設計契約・工事請負契約、融資申込み・内定、建築確認申請と進んでいきます。ついに着工ですが、建設工事期間は余裕を見て設定して下さい。掲載のスケジュールモデルを参考にして下さい。建物完成はゴールではなく、賃貸住宅経営のスタートです。そのことから、重要なのは契約前のプロセス、すなわちマーケティング調査・プランニングということになります。

賃貸アパート・マンションの建替え、売却などを検討する際に避けて通れない問題が、現在お住みになっている入居者さんの立ち退き問題です。家主さんの事情を汲んで、協力していただける方もいらっしゃいますが、ご自分の事情から立ち退きを拒まれる方もいらっしゃいます。立ち退き交渉で失敗した事例、成功した事例を取り上げました。その差がどこにあるかお考えいただき、今後の賃貸住宅経営にお役立て下さい。