さまざまな賃貸経営スタイルがある

自主管理からサブリースまで、賃貸経営のスタイルはさまざまです。賃貸経営スタイルごとにメリット、デメリットがあり、事業パートナーとのつきあい方や、注意すべき点も変わってきます。

オーナーさんの中には、賃貸経営のコストを最低限に押さえるべく、建物の清掃から退去時の原状回復工事、家賃の集金など賃貸経営に関わる業務全てを自ら行う方もおられます。こうしたやり方を「自主管理」と呼びます。

その一方、建物の維持管理から集金、空室が出た場合の入居者募集など、全ての業務を一括して管理会社に委託し、家賃の滞納や空室が出た場合の保証もつけてもらい、賃貸経営に必要な労力を最小限に押さえつつ一定の収入を確保しているオーナーさんもおられます。これを「サブリース」または「家賃保証」と呼んでいます。

自主管理とサブリースの間には、賃貸経営の業務の一部だけを専門の会社に委託し、残りをオーナーさんご自身でやるというスタイルがあり、これにはいろいろな形があります。たとえば家賃の集金だけを管理会社に委託し、滞納が出た場合の対処は自分でやるというオーナーさんもいれば、設備の維持管理だけを専門業者に頼み、日常の清掃や原状回復工事の手配は自分で行うオーナーさんもいます。

賃貸経営のパートナーであるさまざまな業者さんと、オーナーさんとの関係も、オーナーさんの経営方針により変わってきます。

不動産会社との上手なつきあい方

つきあい方

上手なつきあい方が重要

不動産会社とのつきあい方には大別して、入居者の募集だけを頼むケースと、入居者の管理まで頼むケースがあります。管理を頼む場合もどこまで委託するのかにより費用が異なってきます。

自主管理の場合でも、空室が出た場合の入居者募集については地元の不動産仲介業者に依頼するのが普通です。この入居者募集の実務を代行してくれる不動産仲介会社が、一般にいう「不動産屋さん」です。入居の仲介だけを扱う不動産会社を「客付け会社」とも呼びます。

オーナーさんと不動産会社との関係には、大きく2つのスタイルがあります。
第1は、不動産仲介会社は入居者の募集と契約を行うだけで、それ以外の業務にはタッチしないという形です。仲介会社とオーナーさんの関係はさらに、1社だけに専任で仲介を依頼する場合と、複数の会社に募集を頼む場合とで変わってきます。

第2は、不動産会社が入居者の募集だけでなく、普段からオーナーさんの賃貸物件の管理まで請け負っている形です。

管理まで行っている場合、不動産仲介会社ではなく不動産管理会社と呼ばれます。このスタイルについても不動産管理会社が入居契約や月々の集金のような入居者対応の管理業務(ソフト面)だけを行っている場合と、建物の清掃や設備の点検補修といった、建物関連の管理業務(ハード面)まで請け負っている場合に分かれます。さらに入居者対応の管理業務を請け負う場合も、集金業務だけを代行するケース、入居者からのクレームや家賃滞納等への対応まで行うケース、さらに空室時の家賃保証までするケースがあり、それぞれ管理手数料が異なります。