更新料が取りにくくなっています
更新料有効判決の最高裁判所
とりあえず収束した更新料問題ですが、このような事態に発展した背景には平成13年に施行された「消費者契約法」があります。この法律は、事業者が消費者との間で契約を結んでも、不当な力関係や情報格差から消費者に不利だと裁判所が判断すれば、契約が無効もしくは取り消されてしまうという内容になっています。
世の中全体に消費者保護の意識が強くなっており、これまでは当たり前のものであった更新料について、「違法であり、認められない」とする判決が地裁・高裁レベルで出てきたのです。オーナーは事業者であり、入居者は保護されるべき消費者とみなされ、消費者契約法を根拠に、「更新料や礼金は不当で無効だ」と訴えられるケースが続々と出てきました。
このような経緯を経て、今回、最高裁判決に至りました。この判決では、更新料は「賃料の補充や前払い、賃貸借契約を継続するための対価など、複合的な性質を持つ」と判断されました。
また、一定の地域で更新料支払いは広く知られており、オーナーと入居者との間に消費者契約法10条にいう情報の質・量・交渉力について格差があるとみることはできない。
更新料の額が賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者の利益を一方的に害するものには当たらない、と結論付けました。
さて、今回の判決で更新料有効は確定しましたが、本来円満であるべき大家さんと入居者が、賃貸借上のトラブルで最高裁まで争うという事態に、なんとも後味の悪いものを感じます。貸主側の勝利を手放しで喜んでよいのでしょうか？
しかしながら、空室率が上昇し入居者の獲得競争が激しくなっている賃貸住宅市場では、すでにオーナーは今までのように更新料をいただくことが難しくなってきています。
さらに今後は、更新料制度を分かりやすくする工夫をするとともに、礼金・共益費なども含めた諸費用についての説明義務が求められる可能性が高いと考えられます。ここは襟を正して、入居者にわかりやすい契約、ご納得いただける丁寧な説明をする努力が今以上に必要となってきます。
