「資金計画」は税制メリットも考慮して決めたい

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登記や税制面でのメリットを意識したうえで、資金計画を立てましょう。

二世帯住宅の場合、頭金や住宅ローン借入額を決める資金計画は、ケースにより大きく異なります。

例えば、親世帯の土地に新たに二世帯住宅を建てる場合、建物分のローンは子世帯のみで組むケースがあります。また、新たに土地を購入して二世帯住宅を建てる場合、土地と建物分のローンを親が借りて、将来子どもが引き継いで返済するタイプの親子リレーローンで支払うケースがあります。

どのようなケースでも、資金計画の際に注意したいのは、資金を出した割合により登記の方法が決まるということです。後述する税制上のメリットを考慮しながら、頭金や住宅ローンの負担割合などを決めると良いでしょう。
 

「住宅ローン」は将来の返済負担にも配慮を

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親子一緒に住宅ローンを組むことで融資額が大きくなり、希望通りの二世帯住宅を建てやすくなるでしょう。

二世帯住宅を建てる際の住宅ローンは、親のローンを子が引き継ぐ「親子リレーローン」と、親子それぞれがローンを組む「親子ペアローン」を利用することができます。どちらのローンも親子の収入の合計で借入額が決まるので、単独で借り入れるより融資額が大きくなる可能性があります。

「親子リレーローン」の特長は、子の年齢を基に借入期間を設定するため、完済時の年齢制限がある親が単独で借りるよりも借入期間を長くすることができる点です。また、当初は親がローン返済をするため、収入が多い親ができるだけ返済したうえで、子に継承できるというメリットがあります。

一方、「親子ペアローン」の特長は、親子それぞれが団体信用生命保険に加入できる点です。そのため、親に返済不能の事情が生じても、親のローンを子が支払う必要がありません。また、親子が別々のローンを組むので、支払いに関する親子間のトラブルが発生しにくいというメリットもあります。

住宅ローンの返済は長期間にわたることが一般的です。どちらのローンを利用するにしても、将来の返済負担に配慮し、親子ともに無理のない計画をたてましょう。
 

「不動産取得税」「固定資産税」は軽減措置が受けられる

二世帯住宅の場合、建物の構造が一定の要件を満たせば、新築時に1度だけ支払う「不動産取得税」と、毎年1度支払う土地と建物「固定資産税」が軽減されるケースがあります(詳細は下表参照)
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軽減措置を受けられる“建物に関する一定の要件”は、各自治体によって異なります。

例えば、世帯ごとに玄関(各世帯ごとの専用の出入口、勝手口は除く)とキッチン(卓上コンロなどの簡易なものは除く)とトイレがある、世帯間に通路がある場合は扉等で仕切られている、などがあります。

確実に軽減措置を受けたい場合は、建物の構造や間取りを決める前に、建築地の自治体に相談・確認してください。

 

「相続税」を減らせる優遇措置も

税制改正により、2015年1月1日から相続税の基礎控除額が4割引き下げられました。この改正により、相続財産が基礎控除額の範囲内だった人が、課税対象となる可能性があります。

実際、国税庁の発表をみると、課税された人の割合は2014年が4.4%でしたが、2015年が8%と3.6ポイント上昇、以降は8%台を推移しています。
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仮画像:課税割合の推移(出典/国税庁)

※こちらのグラフをべーズに、西暦表記に修正したものを作成中です


また、相続財産の金額の構成比をみると、2017年で最も多いのが「土地」の36.5%でした。つまり、土地の評価額を抑えることは相続税の軽減につながります。
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仮画像:2017年・相続財産の金額の構成比(出典/国税庁)

※上記グラフをもとにデザイン作成中です。
 

二世帯住宅の場合、いくつかの要件を満たせば土地の評価額を8割軽減できる「小規模宅地等の特例」を利用し、相続税を抑えられます。要件は多岐に渡りますので、可能性のある方は早めにハウスメーカーの相談会等で相談することをおすすめします。
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税金のことも相談するなら、一緒に家づくりの全体計画のことも相談できるので、ハウスメーカーの相談窓口がオススメ。週末には展示場で相談会を実施していることもあるので、上手に活用しましょう。

 

「生活費」は世帯別に負担できるように準備

二世帯住宅での生活費をどのように分担するか、悩まれる方は多いでしょう。下のデータは、二世帯住宅で暮らす人に、食費、光熱費、電話代の負担割合を聞き、息子夫婦同居と娘夫婦同居別に比較したものです。どの費用も世帯で別々に負担しているパターンが多いことが分かります。
 
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出典/旭化成ホームズ・二世帯研究所
 

光熱費と電話代は、どちらの世帯がどのぐらい使ったのか分かりにくいものですが、曖昧にすると思いがけないトラブルが生じるかもしれません。親子間とはいえ、明確に分けられるように建築時に準備をしておきたいものです。

例えば、光熱費の場合、電気はメーターを2つ設置することができますし、ガスと水道は「子メーター」を設置して世帯ごとの使用量を測ることができます。いずれも契約は世帯ごとに結べるので、使用量に応じて費用を分担することが可能です。

また、通信費には固定電話、携帯電話、インターネット利用料などが含まれます。通信会社により契約形態も様々ですし、二世帯でまとめて契約した方が総費用は安く抑えられることもあります。
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費用の分担をスムーズにするために、プランニング時に話し合っておきましょう。
 

プロに相談しながら賢く進めよう

楽しいはずの二世帯住宅での暮らしが、お金が原因でもめるのは避けたいところです。建てることを決めたら、二世帯住宅の家づくりに実績のあるハウスメーカーになるべく早めに相談し、アドバイスを受けると安心です。プロの知恵を活かすことで、賢く二世帯住宅建築を進めましょう。

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