古いマンションの重要確認項目1：構造・性能
相談者が検討しているマンションで判明した事実は、古いマンションでは程度の差こそあれ、決して珍しいことではありません。要は問題発生時に適切な対応がとれる構造・性能になっているかが重要です。耐震性については1981年以前に建てられてものであれば、耐震調査の有無、その上で耐震補強が必要な場合は補強工事の有無を確認することが必要でしょう。耐久性については、長期修繕計画に即してしかるべき時期に建物調査を行い、工事すべき箇所について時期を逃さずきちんと工事しているかを見るべきでしょう。
水漏れなどが発生した際に、修繕工事がしやすい配管になっているかなど建物の性能表示の有無、有る場合は等級についても確認するべきでしょう。現在一番良い性能のものは長期優良マンションですが、数はまだ多くはありません。
古いマンションの重要確認項目2：維持・管理
また、構造・性能が大丈夫でも維持・管理がきちんとなされていなければ、古くなればなるほど住みにくくなってきます。適切な長期修繕計画やそれを実行するための費用としての修繕積立金の残高が適切な額かどうかも確認しておく必要があります。古いマンションは新築と違い、構造・性能、維持・管理の確認がとても重要です。構造・性能については素人では判断できない、と不安な方はインスペクションの会社に依頼するのもひとつの方法です。費用は6～8万円程度。
維持・管理については、修繕履歴書、管理組合総会・理事会議事録で確認できます。ただし、マンションによってはこれらの書類を依頼しても見せてくれないところもあります。私はマンション評価ナビの運営を通して、こうした実態を見てきましたが、傾向として評価の高いマンションほど書類の公開は積極的です。
古くても安心なマンションかそうでないかは、書類公開がひとつの目安といえるでしょう。
