土地や一戸建て住宅の購入を検討している人は、ただ漠然と「私道より公道のほうが良い」と考えていることが多いでしょう。たしかに公道であれば、通行をめぐるトラブルが生じることはほとんどありませんし、その維持や管理も国や自治体がやってくれるため面倒がありません。

しかし、私道の場合であっても事前にしっかりと確認をして、問題がありそうな物件を避けるようにすれば良いのであり、私道だからといって無闇に敬遠しなくても大丈夫です。

それでは、私道に接する敷地を購入するときどのような点に注意するべきなのか、そのチェックポイントをみていくことにしましょう。

ただし、建築基準法による道路に該当しない私道(私有通路)については、複雑な法律問題がからむことも多いほか、都市計画区域内で敢えてそのような通路だけに接する敷地を購入することは稀でしょう。ここでは、建築基準法で認められた私道を前提に話を進めることにします。


まずは現地の状態をしっかりと確認する

進入制限された私道

一般の車両が入れないようにしている私道もある

自治体からの補助制度などがあるかどうかは別として、私道は関係者全員の費用負担で維持・管理をすることが原則です。

現地で私道の状態を見たとき、十分に整備されていない、舗装があちこち損傷したままで放置されている、路面の凹凸が激しい、雨上がりには大きな水たまりができている、側溝が詰まったままになっているなどの問題点があれば、住民同士の話し合いや協調ができていないことも考えなければなりません。

それぞれの敷地の前面部分を私道持分としている場合は、「この私道部分は自分の土地だ」という認識で、一部の世帯が私道部分に鉢植えを並べていたり倉庫などをはみ出して置いていたり、あるいは日頃から自転車やバイクを乱雑に置いたままにしていたりするケースもあります。

このような世帯があると、イザというときに緊急車両の進入が妨げられる場合もあるほか、住民同士の感情的なトラブルが生じやすいこともあるでしょう。

また、その私道に面する並びの家の車庫についても確認しておきましょう。「どの家にも車庫がない」という場合には、何らかの取り決めで車両の進入が制限されていることもあります。

さらに、私道の入り口に棒を立てたりブロックを置いたりして、その私道部分へ普段は車両が入れないようにしている場合や、「私有地につき通行禁止」などの看板を立てている場合も見受けられます。そのようなときには、意図や目的、背景などをしっかりと確認するようにします。


私道の種類を確認する

前面の私道が、建築基準法による道路として認定されることを前提に造られた「位置指定道路や開発道路」の場合には、第三者を含む一般公衆の通行も許容すべきものとされています。

第三者の立ち入りや通行を全面的に禁止することもできないのであり、当然ながら敷地の所有者自身が私道部分の使用を制限されることは一般的に考えられません。

建築基準法が適用される以前から存在する「既存道路」や「法42条2項道路」の私道の場合は、その使用や権利関係をめぐって何らかのトラブルを抱えていることもあるので、状況をしっかりと確認することが必要です。


私道の権利関係を確認する

私道部分が関係者の共有もしくは分有になっていて、それぞれが権利を持っている場合には、互いに「通行地役権」を設定し合ったものとして扱われます。

これは書面化されていなくても、あるいは登記がされていなくても認められる権利であり、その敷地を購入した人に対しても引き継がれることになっています。

ところが、私道部分を代々の地主が一人で所有しているようなときもあり、その使用にあたって何らかの金銭や承諾が必要になることもあります。

私道部分が特定の人の所有になっているとき、あるいは特定の人が所有する部分の割合が大きい私道のときは、何らかのトラブルが生じやすいともいえるでしょう。

ただし、私道部分を特定の一人が所有しているような場合で、その所有者(もしくは以前の所有者)が私道に接する両側の敷地をかつて分譲した経緯があれば、敷地の購入者に通行地役権を与えたものとみなされるため、関係者の通行を妨げることはできません。

しかし、車両の通行については必ずしも認めなければならないとはかぎらないため、問題が生じることも考えられます。

なお、私道の権利関係の違いなどについて詳しくは ≪私道負担のこんなパターンを知っていますか?≫ をご参照ください。

本来は私道の持分などがあるはずなのに、過去に何らかの原因で私道部分の権利移転が行なわれず、一部の人だけその持分などがない状態になっている場合もあります。私道持分などがしっかりとあるかどうかには十分に注意しなければなりません。

また、私道の端に立地して公道にも接する敷地の場合には、当初から私道の持分などの権利がないこともあります。このような場合には、玄関や車庫の出入り口を公道側に設けるなど、近隣への配慮も必要になってきます。


売主への確認と金銭の負担、私道の税金など…次ページへ