広くまとまった土地を複数に分割して建売分譲や土地分譲をするとき、既存の道路だけで建築基準法に定められた接道義務を満たすことは困難です。

建築工事着工よりも前にまず道路が造られる

建築工事着工よりも前にまず道路が造られる

そのため、区画内に新しく道路が造られるのですが、ただ単に道路を造るだけでは足りず、それが建築基準法上の道路として認められなければなりません。

一定の要件にもとづいて造られ、特定行政庁から指定や許可を受けたものが「位置指定道路」や「開発道路」です。

消費者個人が新しく道路を造ることはほとんど考えられませんが、「位置指定道路」や「開発道路」に面した敷地や住宅を購入する機会は多いため、その仕組みを知っておくことは大切です。

今回はこの「位置指定道路」と「開発道路」について、指定要件などを中心に少し詳しくみていくことにしましょう。

なお、建築基準法による道路の種類と接道義務など全般については、≪道路の種類と接道義務を正しく理解しよう≫ をご参照ください。


位置指定道路とは?

建築物の敷地として利用するために、(道路法、都市計画法土地区画整理法など)他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(建築基準法第42条1項5号)です。

一般的に「位置指定道路」といわれていますが、これは法律上の用語ではなく、また、他の種別の道路について「法42条2項の指定道路」あるいは「○○による指定道路」など「指定」の用語が使われることもあるため、それらと混同しないようにしなければなりません。あくまでも「位置の指定」がポイントです。

「位置指定道路」が築造された時点においては原則的に私道ですが、その後に公道へ移管されているケースも稀にあります。


位置指定道路の基準

位置の指定を受けるためには、いくつかの技術的基準に沿ったものでなければなりません。その主な基準は次のとおりですが、自治体(特定行政庁)によっては、これと異なる基準を設けている場合もあるので注意が必要です。

(1)原則として両端が他の道路に接していること

道路の両端が他の道路(建築基準法上の道路)に接していれば、その長さに関係なく位置の指定を受けることができます。
概略図
(2)行き止まり道路の場合は、次のいずれかによること

行き止まり道路(袋路状道路)は原則として禁止されていますが、次のいずれかの条件を満たせば位置の指定を受けることができます。

□ 長さが35m以下であること
概略図
実際の位置指定道路の例では、この基準による小規模なもので6~10区画程度の建売住宅や土地分譲が行なわれるケースが圧倒的に多いでしょう。

なお、幅員6m未満の既存の行き止まり道路(袋路状道路)の奥に接続する形で位置の指定を受けるときには、その既存の行き止まり道路を含めた総延長が35m以下でなければなりません。

また、接続する既存道路が幅員4m未満の法42条第2項による道路でセットバックを要するときには、そのセットバックした線(既存道路の中心線から2m後退した位置)からの長さが35m以下となります。

□ 幅員が6m以上であること
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□ 終端に一定の公園や広場があること
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道路の終端に、自動車の転回に支障がない一定の広さ以上の公園や広場、その他これらに類するもの(原則として公的なもので、管理者などの承諾を得られたもの)がある場合です。

□ 35m以内ごとに自動車転回広場を設けること
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自動車転回広場を両側に設けるか、片側だけに設けるかにより、それぞれ具体的な大きさの基準が定められています。

□ その他、特定行政庁が認めたものであること

上記のいずれかに準ずる場合で、特定行政庁が避難および通行の安全上で支障がないと認めたときには、位置の指定を受けることができます。

(3)一定の有効な「すみ切り」を設けること

既存道路との交差部や、新設道路内の屈曲部などには、2辺をそれぞれ2mとする二等辺三角形の「すみ切り」が設けられます。
概略図
ただし、内角が120度以上で交わる場合には「すみ切り」を設ける必要がありません。
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(4)道路の表面は砂利敷その他ぬかるみとならない構造であること

ほとんどの場合がアスファルト舗装やコンクリート舗装、あるいはタイル敷などになっているでしょうが……。

(5)原則として勾配が12%以下で、階段状ではないこと

周囲の状況により、特定行政庁が避難および通行の安全上で支障がないと認めたときには緩和される場合があります。

(6)道路および敷地の排水に必要な側溝などを設けること


位置指定道路の確認ポイント

比較的近年に位置の指定を受けた道路であれば、たいていは申請どおりに造られており、その指定年月日、番号などを正しく確認できれば、何らかの問題が生じるケースは稀でしょう。

ところが、その指定年月日が古いとき(昭和40年代以前など)には、申請内容と実際に造られた道路が異なっていたり、その後の建て替え時などに道路と敷地の境界がずれてしまっていたりするものが見受けられます。

たとえば、幅員4mで指定を受けながら現況は3m90cmしかないケース、幅員4m50cmで指定を受けながら現況は4m30cmしかないケース、あるいは指定された道路の位置と現実の位置が一致しないケースなどです。

このような場合には、建て替えのときに本来の正しい道路位置を復元することが求められ、敷地の有効面積が減ることもありますから注意しなければなりません。指定年月日が古ければ古いときほど、位置指定の図面と現況に相違がないか、しっかりと確認することが重要です。

また、位置指定道路は私道として、そこに接する敷地所有者全員の共有(均等持分または敷地面積の割合による持分)となることが一般的です。

ところが、この共有持分が特定の人に偏っていたり、一部の人の持分がなかったりする場合などには、通行や利用などに関する揉めごとがないかについてもよく注意を払うことが必要です。

6~8区画ほどに分けられたところで造られる位置指定道路では、その道路部分と奥の敷地の「敷地延長」部分が一体で舗装整備されているケースがあります。

見た目は同じ道路状でも、突き当り手前の数メートル部分は個人の敷地ということもありますから、その使用をめぐって近隣トラブルとならないよう十分に配慮しなければなりません。
概略図

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