住宅をはじめ不動産にとって「道路」の規定はたいへん重要なものです。とくに敷地の「接道義務」と、その対象となる道路の種類について正しく理解することが欠かせません。

今回はこの道路の規定について、住宅や土地を購入する前にぜひ知っておきたい基本的なポイントをまとめてみました。


建築物敷地の接道義務とは?

「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」というのが、建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」です。

この「幅員4m以上」というのは、特定行政庁が一定の手続きを経て指定した区域内では「幅員6m以上」に置き換えられますが、実際にその指定を受けた区域はまだ少なく、大半は「幅員4m以上」のままでしょう。

「2m以上接する」というのは、主に敷地延長による旗ざお状の敷地や不整形の敷地で生じやすい問題です。これらの敷地では、道路に接する間口が2m以上でなければならないほか、旗ざお状敷地の通路部分の幅は、狭いところでも2m以上が確保されていることを求められます。


通常の敷地であれば「2m以上」の接道にあまり問題はないでしょう。しかし、ここで厄介なのは対象となる「道路」があくまでも「建築基準法による道路」だということです。建築基準法で認められた道路であれば、それが公道でも私道でも変わりはありません。

「道路」を規定する法律には、建築基準法、道路法、道路交通法、道路運送法などがあり、それぞれ定義する「道路」の内容が異なるほか、日常生活でイメージする「道路」ともいくつかの違いがあります。

しかし、不動産に関連して説明される「道路」は、ほとんどの場合が「建築基準法による道路」のことであり、これらを区別して考えないと話が分かりづらい場合もあるでしょう。

なお、敷地の「接道義務」があるのは都市計画区域(および準都市計画区域)内であり、都市計画が定められていない区域では適用されません。また、特殊建築物や大規模建築物などの敷地については、条例により前面道路の幅員や接道幅の制限が厳しくなっている場合もあります。


建築基準法による「道路」の定義は?

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件に該当するものです。

□ 道路法による道路(第42条1項1号)
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4m以上のもの。公道になります。

□ 都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)
都市計画法土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

□ 既存道路(第42条1項3号)
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4m以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。

□ 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

□ 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号)
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。

□ 法が適用されたとき既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定をしたものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。


このうち、「2項道路」について詳しくは ≪法42条2項道路とセットバック≫ を、「位置指定道路」について詳しくは ≪位置指定道路と開発道路≫ をご参照ください。

これらの条件のどれも満たさないものは、たとえ見た目が道路そのものであっても、建築基準法上では「道路」として扱われません。「公道」でありながら、建築基準法上の道路ではないもの(公道扱いの通路)も存在しています。

なお、自動車専用道路など一定のものは、接道対象の道路から除かれています。


公道の問題点、道路内の建築制限、道路に接しない敷地の場合…次ページへ