私道に接する敷地を購入するときの確認ポイント [不動産売買の法律・制度] All About

土地や一戸建て住宅の購入を検討している人は、ただ漠然と「私道より公道のほうがいい」と考えていることも多いでしょう。たしかに公道であれば、通行をめぐるトラブルが生じることはほとんどありませんし、その維持や管理も国や自治体がやってくれるため面倒がありません。

しかし、私道の場合であっても事前にしっかりと確認して、問題がありそうな物件を避けるようにすれば良いのであり、私道だからといって無闇に敬遠しなくても大丈夫です。

それでは、私道に接する敷地を購入するときどのような点に注意するべきなのか、その確認ポイントをみていくことにしましょう。

ただし、建築基準法による道路に該当しない私道（私有通路）については、複雑な法律問題がからむことも多いほか、都市計画区域内で敢えてそのような通路だけに接する敷地を購入することは稀でしょう。ここでは、建築基準法で認められた私道を前提に話を進めることにします。

まずは現地の状態をしっかりと確認する

一般の車両が入れないようにしている私道もある

自治体からの補助制度などがあるかどうかは別として、私道は関係者全員の費用負担で維持・管理をすることが原則です。

現地で私道の状態を確認したとき、十分に整備されていない、舗装があちこち損傷したままで放置されている、路面の凹凸が激しい、雨上がりには大きな水たまりができている、側溝が詰まったままになっているなどの問題点があれば、住民同士の話し合いや協調ができていないことも考えなければなりません。

それぞれの敷地の前面部分を私道持分としている場合は、「この私道部分は自分の土地だ」という認識で、一部の世帯が私道部分に鉢植えを並べていたり倉庫などをはみ出して置いていたり、あるいは日頃から自転車やバイクを乱雑に置いたままにしていたりするケースもあります。

このような世帯があると、イザというときに緊急車両の進入が妨げられる場合もあるほか、住民同士の感情的なトラブルが生じやすいこともあるでしょう。

また、その私道に面する並びの家の車庫についても確認しておきましょう。「どの家にも車庫がない」という場合には、何らかの取り決めで車両の進入が制限されていることもあります。

さらに、私道の入り口に棒を立てたりブロックを置いたりして、その私道部分へ普段は車両が入れないようにしている場合や、「私有地につき通行禁止」などの看板を立てている場合も見受けられます。そのようなときには、意図や目的、背景などをしっかりと確認するようにします。

私道の種類を確認する

前面の私道が、建築基準法による道路として認定されることを前提に造られた「位置指定道路や開発道路」の場合には、第三者を含む一般公衆の通行も許容すべきものとされています。

第三者の立ち入りや通行を全面的に禁止することもできないのであり、当然ながら敷地の所有者自身が私道部分の使用を制限されることは一般的に考えられません。

建築基準法が適用される以前から存在する「既存道路」や「法42条2項道路」の私道の場合は、その使用や権利関係をめぐって何らかのトラブルを抱えていることもあるので、状況をしっかりと確認することが必要です。

私道の権利関係を確認する

私道部分が関係者の共有もしくは分有になっていて、それぞれが権利を持っている場合には、お互いに「通行地役権」を設定し合ったものとして扱われます。

これは書面化されていなくても、あるいは登記がされていなくても認められる権利であり、その敷地を購入した人に対しても引き継がれることになっています。

ところが、私道部分を代々の地主が一人で所有しているようなときもあり、その使用にあたって何らかの金銭や承諾が必要になることもあります。

私道部分が特定の人の所有になっているとき、あるいは特定の人が所有する部分の割合が大きい私道のときは、何らかのトラブルが生じやすいともいえるでしょう。

ただし、私道部分を特定の一人が所有しているような場合で、その所有者（もしくは以前の所有者）が私道に接する両側の敷地をかつて分譲した経緯があれば、敷地の購入者に通行地役権を与えたものとみなされるため、関係者の通行を妨げることはできません。

しかし、「車両の通行」については必ずしも認めなければならないとはかぎらないため、問題が生じることも考えられます。

なお、私道の権利関係の違いなどについて詳しくは ≪私道負担のこんなパターンを知っていますか？≫ をご参照ください。

本来は私道の持分などがあるはずなのに、過去に何らかの原因で私道部分の権利移転が行なわれず、一部の人だけその持分などがない状態になっている場合もあります。私道持分などがしっかりとあるかどうかには十分に注意しなければなりません。

また、私道の端に立地して公道にも接する敷地の場合には、当初から私道の持分などの権利がないこともあります。このような場合には、玄関や車庫の出入り口を公道側に設けるなど、近隣への配慮も必要になってきます。

トラブルの有無を売主に確認する

敷地が接する私道の使用や通行に関して何らかのトラブルがあるとき、売主はその事実を買主に伝えなければなりません。

もし、トラブルの存在を売主が知りながらそれを隠して売却すれば、売主が責任を問われることになるほか、売主からそれを聞いた媒介業者が買主に告げなければ、重要事項の不告知、不実告知などの重い責任を負うことになります。

たいていは売主にトラブルの有無などを聞けば正直に答えてくれるはずであり、「何も聞かれなかったから言わなかった」という話にならないようにするべきです。

金銭の負担を確認する

私道の維持、管理、補修などにかかる費用は、関係者全員で公平に負担することが原則です。しかし、マンションにおける管理組合のような組織はないことが大半で、必要に応じてその都度、費用を集めることも多いでしょう。

私道の関係者で毎月一定額を徴収して積み立てていることもあるでしょうが、そうでない場合に「将来的にも負担がない」というわけではありません。これまでの状況や、管理計画の現状などについても売主に確認することが必要です。

また、一部の私道では通行料、通行承諾料、道路分担金、整備協力金などの名目で、特定の人に対して一定の金銭の支払いが必要になる場合もあります。これらの負担についてもしっかりと確認しておくことが欠かせません。

家の新築工事をする際にガス管や水道管などを引き直すため、私道の掘削が必要になる場合があります。このとき掘削する部分の私道の権利者から、事前に承諾書を得ることが原則となりますが、その際に慣例として承諾料（ハンコ代）が授受されることもあります。

関係者全員で共有または分有している私道であればお互い様であり、高額な承諾料を求める人はいないでしょうが、元の地主一人で所有している私道などのときには、法外な承諾料が要求される場合も稀にあるようです。

過去にそのような事例がなかったかどうかについても確認しておくべきでしょう。

ちなみに、下水道管については法律により、適切な位置と方法で私道部分や他人の敷地に埋設する権利が認められていますが、ガス管や水道管については法律に明確な規定がありません。

私道負担の面積にも注意

私道に接する土地や一戸建て住宅を購入するときには、その私道負担部分の面積にも注意が必要です。不動産広告などでは、私道込みの面積が記載されている場合と、私道を除いた正味の面積が記載されている場合があります。

いずれにしても、私道部分の面積は建ぺい率や容積率を計算するときの敷地面積には含まれませんから、これらの面積を混同せず、敷地部分の面積を正しく把握することが大切です。

所有することになる私道部分の面積だけでなく、敷地部分の面積が不明確な場合もあり、このようなときには購入にあたって土地の実測を求めることも考えるようにしましょう。

重要事項説明では？

売買契約の前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明では、売買対象に含まれる私道の地番、位置、面積、持分、負担金の有無やその内容のほか、関係する私道部分の権利関係なども説明されることになっています。

この記事で確認ポイントとして挙げたさまざまな事項についても、媒介業者の調査や売主への聞き取りによって判明した事実があれば、併せて説明されるでしょう。また、たいていの媒介業者は私道の権利者全員の住所、氏名を調べた一覧を渡してくれます。

しかし、これはあくまでも登記された内容を調べたものであり、その中に掘削の承諾などのときに非協力的な人がいるのか、遠くに住んでいてなかなか連絡が取れない人がいるのかといったことまでは分かりません。

私道の通行承諾などが必要なときには、売買契約に先立ってその承諾をもらうか、内諾を得ておくべき場合もあります。

また、水道管やガス管の埋設状況についても重要事項説明の中で示されますが、私道では他人の敷地の下を経由して配管が引き込まれていたり、かなり古く細い配管がそのまま使われていたりすることもあります。

敷地を購入してすぐに水道管やガス管の引き直し工事をすることが見込まれるときには、あらかじめ掘削の承諾を得るべき相手に打診をしておいたほうが良い場合もあるでしょう。

私道の税金は？

私道の場合でも、何ら制限を設けず広く不特定多数の人が利用できる状態であれば、私道部分の固定資産税や都市計画税が非課税となる場合があります。

私道部分が分筆されるなど敷地部分と明確に区分され、さらに私道部分の登記上の地目が「公衆用道路」になっていれば、たいていは非課税扱いです。

行き止まりの私道で特定の人しか使わないとき、あるいは私道部分と敷地部分が分筆されず一体の土地のままになっているときに非課税となるかどうかは、土地の利用状況が考慮される場合もありますが、自治体によっても対応が異なるようです。

固定資産税などが非課税になっている私道であれば、不動産取得税も同じく非課税で、相続財産や贈与財産として評価するときもゼロとみなされます。非課税になっていない私道の相続などでは、一定の割合で減価した評価がされることになっています。

なお、私道権利の移転登記をする際の登録免許税は非課税とならず、地目が「公衆用道路」の場合に一定の割合による減額が受けられます。