賃貸したときの法律と借家人賠償責任保険とは?

賃貸したときの法律と借家人賠償責任保険とは?

借家人賠償責任保険とは?

借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)は賃貸向けの火災保険の補償です。家や部屋を賃貸するときに火災保険にセットで付帯して加入した経験のある方も多いと思います。

そもそも賃貸の場合、自分の家財を中心に火災保険をつけるのだから、加入しようがしまいが自分の勝手なのでは、という素朴な疑問を持った人もいるでしょう。

実はこれには理由があって、自分が賃貸している部屋や家で失火した場合の法律上の賠償責任が関係しています。今回は、これらの疑問の解説と大家さんと賃貸借契約を結ぶにあたり忘れてはならない借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)についてお話しましょう。

なお、火災保険の改定に伴い、この特約の名称を変更している保険会社があります。借家人賠償責任保険特約、借家人賠償責任補償特約など言い回しが保険会社によって異なりますので、この点は考慮して記事を読み進めてください。

借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)と賃貸した場合の法律関係

それでは基本事項から確認していきましょう。賃貸・持ち家を問わず、自分が火元になって火災が発生して隣家に類焼した場合、法律上の責任関係はどうなっているのでしょうか。

故意や過失により他人に迷惑をかけた場合(不法行為)には、民法709条に基づき損害賠償をしなければなりません。しかし火災で類焼させた場合には、失火責任法(失火法)の規定により賠償責任を問われません(ただし火元になった人に重過失があった場合を除く)。

また賃借人が失火などにより借りている部屋や家を家主に返せなくなった場合、民法415条の規定により、家主に対して債務不履行責任が発生します。

本来、家主との賃貸借契約により、契約期間満了後は借りている部屋や家を元に戻して返すことになっています。家主から借りている部屋(債務)を返すことができないため(不履行)、民法709条の不法行為とは別の責任(民法415条、債務不履行責任)が発生するわけです。

なぜ借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)に加入するの?

極端な話、賃借人の家財が燃えてなくなろうが、家主も不動産屋も困るわけではありません。そういう意味では、保険に加入するかしないかはその人の勝手です。

ただし、失火の場合には大家さんに対して責任が発生しますから、借りている部屋を火事で燃やしてしまったら元通りにしてもらわないと困る、というわけです。

それに対処するための保険が、借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)です。必ずしも強制されるわけではありませんが、所有者の側からすると何かあったときに責任は取ってもらわないと困るから、賃貸借契約に合わせて借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)に加入することがあるわけです。

実際にはこの保険は単独契約するものではなく、特約付帯が一般的ですから、火災保険にセットして加入します。そのため、賃貸借契約を結ぶ際、借家人賠償責任保険特約がセットされた火災保険の加入を勧められるわけです。

なかには、賃貸借契約に火災保険の契約を条件にしているケースもありますので、賃貸借契約を結ぶ際に確認するようにしましょう。

借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)ってどんな保険?保険料は?

借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険の違いを理解しましょう

借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険の違いを理解しましょう

借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)は、賃貸している住宅などが火災、破壊・爆発事故などにより生じた損害について、法律上の賠償責任を補償する保険です。

最近はこの補償範囲が広がっていて、例えば漏水なども対象になっていたります。加入するなら補償範囲は広い方がいいですから加入時に確認しておきましょう。

実務的には賃貸居住者向けに損害保険会社が家財を目的として、借家人賠償責任保険を火災保険とのセット保険として販売しています。

住宅の場合は通常賃貸借契約は2年間ですので、これにあわせて保険期間も2年間で掛金は一括払いになっています(月払で口座振替が残不足で保険料が入金されないと、保険金が支払われないことがあるため)。

なお借家人賠償責任保険の保険料は保険金額に比例して高くなります。賠償責任保険なので、不足するのか充分なのか分からないケースがあると思います。失火した場合は自分の部屋だけでなく、共同住宅なら他の部屋にも損害が及ぶこともあるので保険料を見ながらプランを決めるといいでしょう。

個人賠償責任保険は借家人賠償責任保険は何が違う?

少し損害保険を勉強したり、調べたりしたことのある人は個人賠償責任保険(特約)というものを聞いたことがあるはずです。この保険は、個人が日常生活において故意や過失によって他人に法律上の損害賠償責任を負った場合、対象となるものです。これで借家人賠償責任保険の代りになるかというと、残念ながらなりません。

賃貸マンションなどの共同住宅では、階下の人に水漏れさせてしまうことがありますが、こうした場合には個人賠償責任保険が必要になります(借家人賠償責任保険は家主に対して損害賠償)。誰に、どんなケースで損害賠償するのかで対応する保険も違います。そのため、借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険、修理費用は賃貸住宅物件用の火災保険にはたいてい付帯されています。

借家人賠償責任保険と修理費用補償は何が違う?

賃貸用の火災保険では、上記のように「借家人賠償責任保険」だけでなく、「個人賠償責任保険」さらに「修理費用補償」というものも大抵セットになっています。

個人賠償責任保険はとの違いはすでに記載の通りですが、修理費用補償との違いは何かというと、いずれも火災などにより借りた部屋に損害を与えた場合の補償という主旨に違いはありません。実際には以下の事が違います。

・借家人賠償責任保険:家主に対して法律上の損害賠償責任を負った場合が対象
・修理費用補償:家主との賃貸借契約に基づき賃貸している部屋などの修理をした場合が対象

もう少し具体的には次の通りです。

・タバコの不始末でボヤをだして、床と壁に損害  → 民法415条に基づき家主に対して賠償責任発生>借家人賠償責任保険
・強風で飛んできたものが窓ガラスにあたり割れた → 賃貸借契約で窓ガラスの破損は賃借人が修理する契約であった>修理費用補償

補償として支払うものが家主に対する「損害賠償金」か賃貸借契約に基づく「費用」かということです。

大家さんの火災保険があれば借家人賠償責任保険は不要?

借家人賠償責任保険と大家さんの保険の関係は?

借家人賠償責任保険と大家さんの保険の関係は?

ここまで記事を読んでカンの鋭い人は、家主(所有者)が加入している火災保険を使えばいいのではないかと思った人もいるでしょう。確かに不動産を所有している人であれば火災保険に加入しているケースは多いはずです。

部屋(家)を借りている人が失火により全焼でないにしても賃貸物件を燃やしてしまった場合で、かつ賃貸人が借家人賠償責任保険に加入していなかったら、家主はどうするでしょうか。賃貸人のことを訴える? 普通に考えればそうですね。

失火による損害賠償額が数千万単位になることも考えらます。このとき損害賠償金を支払う経済力が賃借人になければ、家主自身の火災保険を使って先に修理・立て替えをするケースも考えられます。

家主が自分の火災保険を使うかは当然家主の判断です。事故をおこした本人に何もしなかというをそればかりは分かりません。日本国内であれば賃貸物件所有するような人は火災保険に加入している確立は高いでしょうが、相手任せにしないことは重要です。

損害保険から今日のポイント

賃貸借契約に基づいて火災保険や借家人賠償責任保険(借家人賠償責任補償)に加入する(させられる)かは別にして、賃貸したら借家人賠償責任保険、個人賠償責任保険、修理費用は必須と考えよう。

※法律上の損害賠償については事案により異なることがあります。

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