売り出す前に権利関係をしっかりと再確認する

まずは自分の持っている不動産が売れるのか売れないのか、売れるとしたらいくらで売れるのかを不動産業者に相談してみなければ何も始まりませんが、その前に不動産の権利関係をきちんと確認しておきましょう。

不動産の権利証(登記済証)は手元にありますか?

2005年3月の不動産登記法改正により、その後にシステムが切り替えられた法務局登記をした場合には、権利証に代わって「登記識別情報」が発行されていますが、それ以前の購入で登記をした場合、または法改正後であっても登記時点において切り替えが済んでいなかった場合には権利証があるはずです。

もし何らかの事情で権利証を実家に預けているというような場合には、あらかじめこれを取り寄せておかなければなりません。不動産業者に売却を依頼する際、たいていは担当者が権利証をみて、取引上の問題点がないかどうかを確認します。

また、不動産取引の決済(残代金の受け取りと物件の引き渡し)をするときには、この権利証を司法書士へ渡すことになります。

ただし、権利証ではなく「登記識別情報」の場合に、これは一種の暗証番号のようなものですから、その中身を不動産業者へ見せる必要はありません。「登記識別情報」の通知書が手元にあること、またはオンラインで本人が確認をできることがはっきり分かれば十分です。

権利証を紛失しているような場合には、これに代わる一定の手続きが必要となります。

この手続き自体は買主が決まり売買契約が終わってからでも十分に間に合いますが、手続きの準備や段取りは早めにしておく必要があるため、権利証が見つからない旨を初めに不動産業者へ伝えておいてください。

なお、余談ながら取引の決済当日まで権利証の有無すら確認しない不動産業者もたまにいるようです。そのような不動産業者にはそもそも売却の依頼をしないほうが無難ですが、そのことに気付いた時点ではすでに手遅れのこともあります。

売却の依頼をするとき(媒介契約を結ぶとき)に、不動産業者が権利証のことを聞いてくるかどうかもチェックしてみましょう。


離婚した後あるいは相続をした後に売却をするとき

離婚した夫婦の共有名義になったままの物件の場合には、売却についてその元夫や元妻の協力が得られるかどうかも事前にしっかりと確認しておくべきです。売却への同意はもちろんですが、必要なときに連絡が取れることも欠かせません。

共有名義であれば、売買契約締結時の売主本人に対する委任状、所有権の移転登記を依頼する司法書士に対する委任状(印鑑証明書添付)なども、元夫や元妻に書いてもらわなければならないのです。

相続によって兄弟姉妹などとの共有になっている土地や建物の場合も同様です。自分が長男だから、長女だから、持分がいちばん大きいからなどといって、勝手に売却の話を進めることはできません。

上記の離婚した元夫や元妻の場合を含め、共有者が取引の場に同席できない場合には、それが遠隔地であっても不動産業者の担当者(または依頼を受けた司法書士)が赴き、実際に会わせていただくケースもあります。

また、共有者のうちのどなたが一定の事由によって後見人を必要とするときも、その手続きに時間を要する場合がありますから、事前にしっかりと段取りをすることが大切です。

亡くなった親などから相続した不動産を売ろうとする場合に、その相続登記が終わっていないこともときどきあります。まだ相続して間もないケースだけでなく、「数十年前に亡くなったおじいちゃんの名義のまま」というようなケースもあるでしょう。

相続人のうちのひとりがそこに住んでいても、その人の名義かどうかは第三者である不動産業者には判断ができませんから、正当な所有者が確認できるまでは売り出すことすらできないことになります。

何年も前の相続に対する遺産分割協議書を作成しなければならないような場合には、さらに相続人のうちの誰かがその後に亡くなっていて、かなり複雑な手続きになることもあります。

そうでなくてもそれなりに時間はかかりますから、相続物件の売却の場合には原則として「売り出しは相続登記が終わってから」と考えるべきでしょう。ただし、権利関係がはっきりしていれば、登記完了前に売り出すことは可能です。


売る前の解体や耐震診断、インスペクションなど

すでに誰も住んでない古家が残っている土地を売却する場合には、「古家付き土地」として売るのか、それとも古家を取り壊して更地にしてから売るのか、といった問題もあります。

古家の状況を客観的にみたり売りやすさを考えたりする必要もありますから、この判断は不動産業者に相談をしてからで構いません。

さらに、売却する土地や建物について、あらかじめ測量をするべきか、地盤調査をするべきか、耐震診断をするべきか、アスベスト調査をするべきかなど、売る前にあれこれ悩むことがあるかもしれませんが、これらについても不動産業者に相談をしてから判断すればよいでしょう。

なお、宅地建物取引業法が改正され2018年4月1日からは、売却の依頼を受ける際に仲介会社が「インスペクション業者のあっせんの可否を示し、依頼者の意向に応じてあっせんする」ことになります。

インスペクションとは、一定の専門家(建築士など)が第三者的な立場で建物の劣化状況や欠陥の有無などを調べるものですが、それにどう対応すべきかは、仲介会社からの説明をよく聞いて判断してください。


税金の確認も忘れずに

不動産の売却には税金がつきものです。3,000万円の特別控除が使えるマイホームの売却であれば、3,000万円までの利益に対しては税金がかかりませんから、あまり心配する必要もありません。また、買換えの特例を使えるのであれば、いったんは課税の繰り延べができます。

しかし、それらの特例が使えない不動産を売却する場合、あるいは3,000万円を超える利益が生じるような不動産の売却などでは十分な注意が必要です。

数百万円、数千万円といった税金のために、売却後の資金繰りや買換えの計画が大きく狂うことにもなりかねません。とくに親などが古くから所有していた土地や建物を相続してそれを売却する場合などは、課税される金額も大きくなりがちです。

たいていの不動産業者は税金についてそれなりの知識を持っているので、ある程度のアドバイスができるケースも多いでしょうが、残念ながら「税金の専門家」ではないため、不動産業者の判断が常に正しいとはいえません。

売却する土地や建物が高額な場合、ある程度の税金がかかりそうな場合、あまり一般的ではない特殊な要因がある場合などには、できるかぎり事前に税理士への相談をしておいたほうがよいでしょう。


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