家を買換えるとき、先にいまの家を売っても、先に新たな家を買っても、それぞれにリスクや問題点があることは ≪家の買換え~売るのが先か、買うのが先か≫ で説明しています。

しかし、売買契約のなかで特約を結んでおくことにより、これらのリスクをある程度まで減らすことは可能です。今回は買換えのときに使える主な特約について、そのポイントをみていくことにしましょう。


住宅ローン特約は一般的なもの

家の買換え

買換えのときにはさまざまな事態を想定して、慎重に対処することが欠かせない

これは「融資利用の特約」あるいは「ローン条項」などともいわれますが、買換えのときにかぎらず、住宅ローンを借りて家を購入するときにはこの特約を付けることが一般的です。

売却によって得たお金だけで新しい家を買うことができる場合には必要ありませんが、住宅ローンを新たに借りるのであればこの特約を付けてもらうようにしましょう。

住宅ローン特約があれば、申し込んだ融資が金融機関から承認されなかったときに、購入の契約を白紙解除することができ、支払った手付金が没収されることはないのです。

逆に、いまの家の売却に際してその買主が住宅ローン特約を求めてくれば、あなたは売主としてその要望に応じざるを得ません。

住宅ローン特約に応じなければならないという法的な義務はないものの、現在はこの特約がかなり一般的になっており、それを拒否すれば売却の契約自体が成立しないことになるでしょう。

この場合、買主のローンが通らなければ売却の契約が白紙解除されるというリスクを負うことになりますが、金融機関へ事前の打診をしてその内定をきちんと得てから売買契約を締結するようにすれば、万一のリスクを減らすことができます。

ただし、住宅ローンの内定後にそれが拒絶されることもあるため、万全ではありません。


買換え特約は契約の相手次第

新たな家を購入するほうの契約において、「いまの家が◯○年○月○日までに○○万円以上で売れなかったとき(または売却代金を受領できなかったとき)には、購入の契約を白紙解除する」という内容の「買換え特約」を付けることができる場合もあります。

家の買換えで「もし売れなかったらどうしよう」という心配を和らげるたいへん便利な特約ですが、住宅ローン特約のように一般的ではなく、売主がこれに応じてくれるかどうかは交渉してみなければ分からないといったところです。

購入しようとする物件の売主が不動産業者(新築物件、または業者が買い取ってリフォームをした中古物件など)の場合には、買換え特約の要望に応じてもらえるケースも比較的多いでしょうが、個人が売主の中古物件でこれに応じてもらうことはなかなか難しく、拒絶されることも少なくありません。

これは立場を置き換えて、自分のいまの家を購入しようとする買主も同じく買換えだった場合を考えてみれば分かりやすいでしょう。

買主の家が売れるまであなた自身が非常に不安定な立場に置かれ、買主の家が売れなければ自分の買換えも成立しないとなれば、あまり気楽には応じられないはずです。

他に購入希望者が現れる見込みがなければ、「本当はイヤだけど仕方なく応じざるを得ない」といった心境ではないでしょうか。

また、購入しようとする物件の売主が不動産業者の場合でも、買換え特約を必要としない他の購入希望者との競合になれば、不利に扱われる可能性も少なからずあるでしょう。

市販の書籍や自治体webサイトの消費者向けページなどでは、「買換えの際には必ず買換え特約を付けてもらうようにしましょう」と解説しているものも見受けられますが、残念ながらその要望が通るとはかぎらないのが現状です。

もちろん初めから諦める必要はなく、契約条件として要望を出すことに問題はありません。


買取り保証(下取り特約)は金額に注意

一定の期日までに一般顧客への売却ができなかった場合には、不動産業者に買い取ってもらうという特約が可能な場合もあります。この特約は買換え物件の購入の契約とは関係なく、売却を依頼する不動産業者(またはその関連会社など)との間であらかじめ交わしておくものです。

ただし、どの不動産業者でも買い取りができるというわけではありません。

買取り保証(下取り特約)があれば、「もし売れなかったらどうしよう」という心配をしなくて済みますが、一般の相場に比べて買い取り価格はそれなりに低くなってしまいます。

買取り保証(下取り特約)を利用するときには、その買い取り価格をもとに買換えの資金計画を立てるなど、いざというときに無理が生じないように考えることが大切です。


先行入居の特約とは?

通常の契約の場合には、残金決済時に購入物件の売買代金全額(手付金などを差し引いた残額)を支払い、それと同時に物件の所有権が移転し、そこでようやく入居することができるようになります。

しかし、この決済前(所有権移転前)に入居ができる場合もあります。もちろん購入物件の売主がそれに応じてくれることと、決済前に空家になっている(または完成済みの新築物件である)ことが前提です。

この先行入居の特約を使うことで、買換えにおける売りと買いのタイミングのずれを調整することが可能になるケースもあるでしょう。

ただし、先行入居の場合には「危険負担」の問題をよく考えておくことが欠かせません。

たとえば、隣家の火災で購入した物件が類焼してしまったとき、通常の契約であれば決済のときまで売主がそれを負担をし、修繕をしたうえで買主に引き渡すか、もしくは売買契約の白紙解除をすることになります。

ところが先行入居の場合には、その入居日から買主が責任を負うこととするのが通例で、類焼により新居がなくなってしまっても売買代金は予定どおりに支払わなければなりません。もちろん自らの失火などで燃えたり、損壊したりした場合も同様です。

また、先行入居期間中は火災保険などに加入していないケースも多く、万一の場合のリスクは非常に大きなものとなります。

もっとも、このような事態に陥る確率は極めて小さいので、それを心配して尻込みする必要もないでしょうが……。

そのほかにも先行入居中の水道光熱費の負担や、期間が長くなる場合には家賃を発生させるかどうかなど、特約のなかでしっかりと取り決めておくことが大切です。


先行内装の特約が使えるときもある

中古住宅を購入した場合には、そのままで入居できる物件のほうが少なく、たいていは何らかの内装やリフォーム工事が必要となります。設備の取り換えや間取りの変更などを伴う工事をするときには、それなりの期間がかかるでしょう。

しかし、上記の先行入居の場合と同じように、先行内装の特約が可能な場合もあります。残金決済によって所有権を得る前に、内装やリフォーム工事をさせてもらうものです。これにより決済と同時に入居することもできるようになります。

ただし、先行入居の場合と同じように危険負担の問題があるほか、決済前に万一にも契約が解除となった場合に(違約解除か白紙解除かを問わず)、その原状回復をどうするのかという問題も生じます。

また、売主の責任を問えない原因で契約が解除になれば、無駄となったリフォーム工事の費用はそのまま買主が負担しなければならないことになるでしょう。


先行決済の特約は、先に売却代金を受け取ることができる

上記の先行入居や先行内装は購入する物件に関する特約ですが、自分が売却する物件に関しては先行決済の特約が使えるケースもあります。

決済時に買主から売買代金を受け取り、所有権も買主へ移転しますが、その明け渡しを後日に延ばしてもらうものです。「自分が売った家を、改めて買主から借りる」と考えれば分かりやすいでしょう。

ただし、一般の買主では先に代金を支払ってもらうことが難しいため、主に不動産業者などに買い取ってもらう場合、もしくは賃貸目的の投資家などが購入する場合に検討(交渉)ができる特約です。

買主がこれに応じれば、売却の契約のなかでの特約とするか、または決済に合わせて賃貸借契約を結ぶことになります。賃貸借契約としてきちんと分ければ、先行入居の場合などのように危険負担の問題がややこしくなることもありません。

また、この特約が使えれば売り先行の場合でも2度の引越しをする必要がなく、買換えた家への入居のタイミングに合わせてこれまでの家を明け渡すことができます。


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