契約条件の交渉をする
買主から提示した「買付証明書」（または「購入申込書」）に応じる形で、売主からは買主に対して「売渡承諾書」が発行されます。ただし、買付証明書と同様に売渡承諾書も法的に決められたものではなく、その発行が省略されるケースもあります。その前段階として、売主と買主の間で契約条件や引き渡し条件に関する話し合い、あるいは価格交渉が必要に応じて行なわれるのですが、売主からの「売渡承諾書」によって新たな条件提示がされる場合もあるでしょう。
話し合いはあくまでも契約成立に向けたものであり、売主と買主が敵対するわけではありませんから、お互いに歩み寄る姿勢は保ちたいものです。
「売買契約の席で話し合って決めましょう」と提案されるケースもあるでしょうが、その内容次第では不本意な決断を迫られることにもなりかねないため、できるかぎり事前にしっかりと合意を得ておくことが大切です。
重要事項の説明を受ける
売買契約を締結する前の段階で、購入する物件について宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。権利関係のこと、法規制に関すること、設備に関すること、契約内容や条件に関することなど、説明の範囲は多岐にわたります。物件に何らかの問題点や注意するべき点などがある場合もここで説明されますから、内容をよく理解することが欠かせません。
この「重要事項説明」は本来、取引物件について詳細な説明を受け、あなたに対して「本当にこの物件を買って良いのかどうか」といった最終判断の機会を設けるためのものです。
従来は売買契約の当日に重要事項の説明を行ない、考える時間を与えないまま引き続いて契約締結をすることが常態化していましたが、近年はこれが改められつつあり、売買契約の数日前に重要事項説明を行なう媒介業者も増えているようです。
それでも基礎知識を身に付けていなければ、なかなか理解しづらい内容が少なからずあることも事実でしょう。いきなり書類を見せられて説明を受けても、その場で何を質問すれば良いのか、説明された内容に問題はないのかなど、判断が難しい部分もあって当然です。
もし、可能であれば重要事項の説明を受ける数日前に関係書類を受け取り、書かれていることによく目を通して、説明のときに確認をするべき事項、聞いておきたいことなどをあらかじめまとめておくようにしたいものです。
媒介業者に対してそのような要望を出せば応じてくれるところは多いでしょう。また、前述した住宅ローンの事前審査を受ける場合などであれば、日程的な余裕も十分にあるはずです。
なお、中古一戸建て住宅の場合の重要事項説明書は、媒介業者によってスタイルが異なるケースもあるほか、その説明自体に間違いはなくても、業者または宅地建物取引士の力量やスタンスによって説明の内容量やその質が異なることもあるので注意しなければなりません。
重要事項の説明をひととおり受けた後には、「説明を受けました」という署名押印を求められます。ここにサインをすれば、説明のときに見落としたことや気付かなかったことがあったとしても「すべて説明を受けた」ものとして扱われます。
重要事項説明書に書かれている事項について、後から「説明を受けていない」と抗議してもなかなか通用しませんから、分からないことは自分が納得できるまで十分に聞くことが大切です。
売買契約を締結する
重要事項説明が終われば次は売買契約の締結ですが、これが一連の流れや段取りのなかで最大の山場になります。売買契約を締結する前であれば、契約を断っても何ら違約などは発生しませんが、売買契約を締結すれば原則として後戻りすることはできません。白紙解除に関する特約などが適用される場面以外で、自らの意思によって売買契約をやめようとすれば、支払った手付金の没収や違約金の支払いなどが待ち構えています。
この初めの売買契約について「仮契約をして手付金を支払った “だけ” 」と解釈している人が意外と多いようですが、そのような誤解は大きな契約トラブルにつながりかねません。
特別な事情がないかぎり「仮契約」などというものは存在せず、あえていうならこの初めの売買契約が「本契約」そのものなのです。
売買契約の際は通常、関係者立ち会いのもとで契約書の読み合わせが行なわれ、内容に問題がなければ売主、買主双方が署名（記名）押印をします。その場の話し合いによって急遽、特約が書き加えられるケースもあるでしょう。
また、売買契約が成立したことの証（あかし）として、買主から売主へ手付金を支払います。中古住宅など、個人が売主になる場合には手付金の額について特段の制限はありませんが、たいていは売買金額の５％または10％、多くても20％以内に収めることが通例です。
この手付金の額についても初めの「買付証明書」によって条件を提示し、売主と買主の話し合いで定めることができます。
住宅ローンの申し込みをする
売買契約の締結が終われば、通常はすぐに金融機関に対して住宅ローンの申し込みをします。事前審査によって内定を受けている場合でも、この申し込みによって正式な審査が行なわれ、しばらく経ってから否認されることもあるので安心はできません。たいていの場合は売買契約書に、住宅ローンが借りられなかったときに売買契約を白紙解除できるといった内容の「融資利用の特約」が盛り込まれているはずですが、これには適用期限が設けられているので注意が必要です。
金融機関への申し込みが買主の都合でだらだらと遅れ、期限内に金融機関からの回答が得られなかった場合には、もし住宅ローンを借りられなくても白紙解除ができず、手付金を没収されたり違約金の支払いを求められたりすることになりかねません。
媒介業者側で、売買契約当日に金融機関への申し込み手続きをセッティングしているケースも多いでしょうが、そうでないときには売買契約締結後、遅くとも2～3日中には申し込みができるような段取りをしておくようにしましょう。
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