中古一戸建て住宅の購入における一連の流れや手続きのなかで、最大の山場となるのは売買契約の締結です。しかし、当然ながら売買契約ですべてが終わるわけではなく、購入した住宅へ入居するまでにはいくつかの段取りが待ち構えています。
また、中古住宅のときは売主が個人である場合がたいへん多く、そのぶん売主と買主の双方で予想外の事態が起きるケースも増えますから、対応ミスをしないようにしっかりと準備を進めることが欠かせません。
中古一戸建て住宅の購入を決めてから売買契約を締結するまでの流れや段取りについては ≪中古一戸建て購入～契約までの流れ、段取り≫ で説明をしましたので、今回は契約をした後、入居までの流れや段取りについて順を追ってみていくことにしましょう。
住宅ローンの審査結果を待つ
売買契約が無事に終わっても、安心するのはまだ早い!?
売買契約締結後の申し込みに基づく正式な審査によって、融資が否認されることもありますから注意が必要です。
融資の承認が下りればそのまま契約は続行されますが、万一否認された場合には融資利用の特約を適用して売買契約を白紙解除することになります。
このとき、売買契約書に記載された条項の文面の違いにより、融資の否認によって自動的に解除される場合と、買主から解除を申し出ることが必要な場合があります。
いずれの場合でも媒介業者の担当者から指示があるはずですが、自分の思い込みだけで勝手に判断することがないようにしなければなりません。
また、初めに申し込んだ金融機関で住宅ローンの承認が得られなかったとき、媒介業者によっては何とか契約を続行させようとして別の金融機関を紹介し、新たな申し込みを促されることがあるでしょう。
それが十分に納得のできる内容であれば構いませんが、たいていは徐々に借り入れ条件が悪くなり、同じことを繰り返せば当初の予定とかけ離れた内容にもなりかねません。
さらに、別の金融機関に申し込んで審査を待っているうちに、融資利用の特約の適用期限を過ぎてしまい大きなトラブルとなるような事例もあるので、慎重な対応が求められます。
融資利用の特約による白紙解除は、売買契約書に明確に記載されていれば売主側はそれを受け入れざるを得ないのですが、多くの中古住宅のように売主が個人である場合には、なかなか納得してもらえないケースもあります。
買主のほうに何らかの落ち度がないか、売主が執拗に探ってくることもありますから、決められた手順はしっかりと踏んでおくことが欠かせません。
手付解除の期限に注意
売買契約を締結した後、引き渡しまでの間に何らかの予定外の事態が起き、契約を続行することができない状況になる場合もあり得ます。住宅ローンが借りられないのであれば融資利用の特約による契約の白紙解除ができるものの、それ以外の（他の特約にも該当しない）自己都合で契約を解除しようとすれば、支払った手付金を放棄することになります。
ただし、手付金放棄による契約解除が認められるのは、契約の相手方（この場合は売主）が契約の履行に着手するまでです。しかし、この「契約履行の着手」の判断をめぐって争いとなることも多いため、たいていの契約書では手付解除の有効期限を定めているでしょう。
この期限を過ぎると手付放棄による契約解除ができず、定められた違約金の支払いを求められることにもなりかねないため、売買契約締結後に何らかの支障が生じたときには、速やかに媒介業者の担当者に相談をするべきです。
また、逆に売主のほうに何らかの予定外の事態が生じ、手付金の倍返しによる契約解除の申し入れをされる場合もあります。
いずれにしても、売買契約が終わってからも「絶対」はなく、いつ何が起きるか分かりません。その何かが起きたとき、必要以上に慌てたり不測の損害を被ったりすることがないように、全体の動きをよく見極めることも大切になってきます。
資金準備の段取りをする
残代金の支払いにあたり住宅ローンの借り入れ以外に、父母や祖父母からの贈与、父母や親戚などからの借金、あるいは株式など他の資産の売却代金を充てる場合などには、残りのスケジュールを考えながら早めに段取りをすることが大切です。とくに、換金に時間のかかるものについては十分な余裕をもって手配しなければなりません。
万一それが間に合わなかったときに、一部の支払いだけ待ってくれとか、商売をしているので不足分を手形で支払いたいなどといった申し入れはNGです。
現地での再確認などは早めの段取りを！
売買契約が終わりしばらく経ってから、購入した住宅の現地で隣地との敷地境界の確認などをするケースも多いでしょう。何らかの特約に基づく現地確認などが実施される場合もあります。この現地確認の段階になって初めて、何らかの問題点（敷地境界が不明瞭、隣地への越境、隣地からの越境など）が明らかになることも少なからずありますから注意しなければなりません。
引き渡しまでのスケジュールが差し迫ってから問題が明らかになっても、お互いに困るばかりで話がかみ合わず、かえってトラブルが大きくなることもあるでしょう。売主も買主も、売買契約後の確認作業についてはできるかぎり後回しにせず、早めに段取りをすることが大切です。
もちろん、「売主さんを信じていますから、わざわざ現地で確認しなくても大丈夫です」などという態度は、どんなに仕事が忙しくてもダメです。
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