中古一戸建て住宅を購入するときには、土地と建物の購入代金だけではなく、さまざまな税金や諸費用が必要となります。

「販売商品」として整えられている新築住宅とは異なり、リフォーム費用や耐震改修工事費用、老朽設備の交換費用、場合によっては家屋や地盤の調査費用など、どの物件を選ぶのかによって入居までに必要な費用が大きく変わることもあるでしょう。

売買契約を終えてから、想定外の出費に直面して慌てることがないように、あらかじめしっかりと確認をしておくことが大切です。

今回は、中古一戸建て住宅の購入にあたってどのようなお金が必要になるのか、その「種類」を中心にみていくことにします。


購入に伴う税金と諸費用の目安は?

中古一戸建て住宅を購入するときの税金と一般的な諸費用は、売買価格の6~10%程度がおおよその目安とされています。

この「6~10%」には媒介業者に対する媒介手数料を含んでいますから、それが不要な場合(不動産業者による買取再販物件を直接取引で購入する場合など)には、高いほうの値が7%程度となります。

一戸建て住宅の外観

どの物件を選ぶのかによって購入に必要な費用が大きく変わることも!

媒介手数料は、売買価格の3%ほど(3%+6万円と消費税の合計額が上限)ですが、中古一戸建て住宅の売主は個人のことが多く、不動産業者の媒介によって契約を締結するために、媒介手数料の支払いが必要なケースが大半です。

いったん不動産業者が買い取ってリフォームやリノベーションなどをしたうえで販売している中古住宅もあり、このような物件を媒介業者を通さずに購入すれば媒介手数料は不要ですが、中古市場全体の中でみればほんのわずかな割合でしょう。

さらに、税金や諸費用の額は物件によって大きく異なる場合があるほか、住宅ローンの保証料を一括前払いにするのか毎月の返済に加算するのかなどによって、購入時に必要なお金がだいぶ変わることもあります。

1%違うだけでもかなり大きな金額となりますから、できるかぎり事前にしっかりと詳細な額を把握しておきたいものです。


契約前に税金と諸費用の概算を確認する

税金と諸費用のおおよその目安となる「6~10%」には、リフォーム費用や設備交換費用、家屋や地盤の調査費用などは含まれていません。

これらの費用は買主の意向によって左右される面の強い出費であるうえ、常に必要となるわけではなかったり物件によって金額が大きく異なったりするためです。

しかし、ある程度の築年数を経た中古住宅の場合であれば、これらの費用を無視することはできないでしょう。

とくにリフォーム費用に関しては、買主自身の求める内容によって大きく異なるため、事前の見積もりに関しては、自己の責任で工事業者と打ち合わせをするなどの対応が求められます。購入後に耐震改修工事を実施する場合なども同様です。

そのため、売買契約を締結する前の時点において、税金と購入諸費用の金額をしっかりと確認しておくべきです。

税金など確定した金額を事前に算出することが困難なもの、住宅ローンの保証料など金融機関の審査を経ないと明確にならないものなどもありますが、できれば事前に見積書(試算書、計算書など)を出してもらい、資金計画に無理が生じないか、慎重にチェックしておきましょう。

一般的に必要とされる税金と購入諸費用については、ある程度の幅を持たせた金額であれば媒介業者の担当者でも計算ができるはずです。

売買契約の締結が終わってから税金や諸費用を確認して、「そんなはずじゃなかった」「予想していたよりお金がかかるから契約を解除したい」と言っても認められないほか、売主個人の責任を問うこともできません。

媒介業者が重大な間違いをしたときには業者の責任を追及できるかもしれませんが、売買契約そのものの解除は困難です。


購入にかかる税金の種類

中古住宅を購入するときにはさまざまな税金がかかります。とくに買換えの場合は特例適用の有無、あるいはどの特例を選ぶのかによって税金が大きく変わることもありますから、事前にしっかりと確認をすることが大切です。

【登録免許税(国税)】
土地と家屋の所有権移転登記、住宅ローンに対する抵当権の設定登記などを申請するときに課税されます。

【不動産取得税(都道府県税)】
住宅用家屋とその敷地には軽減措置があり、実質的に課税されないケースもあります。

【印紙税(国税)】
住宅や土地の売買契約書、金銭消費貸借契約書(住宅ローンの契約書)などに課税されます。

【消費税】
個人が売主となる中古住宅には課税されませんが、不動産業者が売主となる場合の建物部分、さらに不動産業者や金融機関、司法書士などへ支払う各種の手数料(報酬)については消費税が課税されます。

【贈与税(国税)】
住宅取得資金などの贈与を受ければ贈与税の対象となります。軽減措置や非課税措置の適用要件について、事前によく確認しておくことが重要です。


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