引越しの段取り

建物の引き渡しを受けたらすぐに入居したい場合、あるいは引き渡しを受けてすぐにリフォーム・リノベーション工事に取り掛かりたい場合などには、それぞれの段取りを早めに考えておくことも必要です。

リフォーム工事の見積もりを取るために、引き渡し前の建物を工事業者に見せる場合もありますが、このようなときは媒介業者を通して売主に頼むことが原則です。

売買契約時などに売主の連絡先を教えてもらったとしても、特別な事情がないかぎり、売主に直接(媒介業者が関知しないまま)連絡をすることは避けてください。担当者が知らないうちに契約条件変更など予期せぬ話を持ち出されたら、的確な対処ができなくなりかねません。


決済の準備をする

売買契約に基づく残代金の全額を支払い、それと引き換えに土地建物の引き渡しを受けるのが決済(残金決済)です。その直前になると、必要書類の準備、残金や各種清算金の支払い準備などでだいぶ慌ただしくなります。

ほとんどのことは媒介業者の担当者から細かく指示があるはずですし、代行してやってもらう部分もいくつかあるので、言われるとおりに動くだけでよく分からないまま進んでいってしまうことがあるかもしれません。

なお、登記申請の際の添付書類として土地建物の評価証明書が必要となりますが、これは売主側で用意をするものです。

買主は住民票や印鑑証明書の必要な通数を役所の窓口で取得しますが、決済の前日あるいは当日の朝に、新居の住所へ異動手続きをしてから新しい住所が記載された書類を交付してもらう場合があります。

これは登記上のメリットなどを考えたうえでのことですが、実際にどうするのかは媒介業者の担当者によく確認をしてください。

登記にかかる登録免許税の軽減を受けるためには、新居があるところの役所で住宅用家屋証明書(既存住宅証明書)を取得することが必要です。

これは司法書士または媒介業者の担当者が代行して取得するケースも多く、決済当日の午前中に取得することも少なくありませんが、もし自分で取得するように指示されたときには、役所の窓口や手続き方法などをあらかじめよく確認しておくことが必要です。

残代金や諸費用は、全額を現金で用意するわけではありません。住宅ローンによる融資金と自己資金で用意する分を合わせたうえで、支払いは振り込みでいくら、預金小切手でいくら、現金でいくらのように細かく指定されます。

これを一般的に「金種分け」といいますが、事前に媒介業者の担当者から指示があるはずですからそれに従ってください。

なお、当初予定していた決済日を「3日ずらしてくれ」「1週間後にしてくれ」などという話が出る場合もあります。売主の買換えが絡む場合など、買換え先の引き渡し予定がずれて微調整が必要になることもあるでしょう。買主側の都合で日程変更を求める場合も考えられます。

いずれにしても、決済の段取りを終えてからでは日程変更が面倒なことになりかねませんから、スケジュール上の問題が起きそうなときには、お互いに早めの相談をすることが大切です。


決済当日の流れ

決済は住宅ローンの融資を受ける金融機関の店舗内で部屋を借りて行なわれることが多く、そうでないときでも平日の昼間に行なうことが原則です。

決済前には司法書士が登記内容(第三者から登記申請がされていないかなど)の再確認を行なうほか、手堅い媒介業者は物件の現地に異常がないかどうかを確認するなど、それぞれの立場で朝から慌ただしく動いています。

中古一戸建て住宅の決済には、売主、買主、売主側の媒介業者、買主側の媒介業者、司法書士が集まるほか、金融機関の担当者も融資実行手続きのため何度か出入りをすることになります。

契約に基づく残代金の支払い、各種の清算金や負担金の支払い、さらに媒介業者に対する手数料の支払いなども行なわれます。

一方、司法書士に対しては建物および土地に関する所有権の移転登記、住宅ローンの借り入れに伴う抵当権の設定登記の手続きを依頼(委任状を交付)します。

登記費用(登録免許税および司法書士への報酬など)は、新築分譲マンションの場合には事前の振り込みを指示されるケースも多いようですが、中古住宅の場合には決済の場で現金にて支払うことが通例です。

各種費用の支払いや清算、引き渡し関係書類のやり取りなどが行なわれ、最後に建物の鍵全部を受け取って決済が終了します。鍵の専門業者を呼んでシリンダー交換などをしてもらうのは、原則として決済が終わり建物が自分のものになってからです。


不動産取得税の申告を忘れずに

決済が終われば購入した家は晴れてあなたのものですから、いつ入居するのかも自由です。

しかし、不動産取得税の軽減を受けるためには申告が必要で、都道府県税事務所によって異なりますが、不動産の取得日(引き渡しを受けた日)から10日以内、30日以内などといった申告期限が規定されていますから、早めの手続きを心掛けたほうがよいでしょう。

ただし、申告期限を過ぎたからといって特段の罰則はなく、黙っていても役所のほうから申告書の用紙を郵送してくれるところもあるようです。

なお、不動産取得税の軽減を受けられるのは床面積が50平方メートル以上の場合(その他、築年数などの要件有り)ですから、狭小の一戸建て住宅では該当しないこともあります。


登記識別情報の受理

決済のときに申請した登記が完了すると、法務局から登記識別情報が通知されます。また、登記を申請したときの手続きに合わせて登記事項証明書の交付を依頼していれば、登記完了後の内容が記載された証明書が送られてきます。

登記識別情報は従来の権利証に代わるものであり、将来その土地や住宅を売却するときだけではなく、子や孫に贈与しようとするときなどにも必要となるものですから、大切に保管しなければなりません。


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