物件情報収集方法の違い

新築マンションであれば物件情報を集約したインターネットサイトが多く、物件独自のサイトが開設されるケースも少なくありません。ちょっと手間をかければ、ほとんどの情報は誰でも手に入れることができるでしょう。

また、中古住宅(中古一戸建て、中古マンション)であれば、不動産業者間の情報交換システム(レインズ)によってたいていの物件はどの不動産業者でも共通の情報が得られます。

ところが、建売住宅(および建築条件付き土地)の場合にはレインズに登録されない物件もあるほか、売主業者もしくは系列の媒介業者が独占的に「未公開物件」として情報を抱えている例も少なからずあります。

ある程度の規模の分譲であれば新築マンションと同様に情報が容易に見つかるものの、少ない区画の建売物件の情報をすべて得ることはなかなか困難でしょう。

そのため、建売物件に絞って検討をするような場合には、複数の不動産業者に情報提供を依頼するほか、検討エリアの近くに住む友人などがいれば新聞の折り込み広告や地域情報誌などをこまめにチェックしてもらうことも有効です。

インターネットで探すときには「地域名+新築住宅」など、キーワードを組み合わせた検索をすることにより、建売住宅を販売している売主業者のサイトを見つけられる場合もあります。


売主業者は零細から大手まで

新築マンションのデベロッパーも大小さまざまですが、1年間に売るのは1部屋だけというようなところはほとんど存在しません。会社は小さくてもそれなりの事業規模を有しています。ところが建売住宅の売主は、大きな不動産業者から零細不動産業者まで千差万別です。

1年に2~3棟売るだけの業者や、条件の良い土地が入ったときだけ数年に1回程度の割合で建売住宅を手掛ける地場の工務店、さらに外部委託の活用などにより実質的に社長1人でやっている建売業者もあります。

しかし、業者の大小によって建物の良し悪しが決まるわけではありません。大切なのはその業者が事業にどう取り組み、顧客に対してどう対応しているかです。

ある程度の規模の業者でも問題を起こすことはありますし、ちょっとした失敗が命取りになりかねない零細業者のほうが真摯に取り組んでいる場合もあるでしょう。

たまにしか建売をやらない地場の工務店が、主業務での高評価を得るために気合のこもった建物を造ることも考えられます。

もっとも、零細業者の場合にはアフターサービスが大丈夫なのかと気になることは否定できません。どのような保証があるのかだけではなく、いざというとき(倒産の場合など)にはどうなるのかについて、事前に十分な確認をすることが必要です。


媒介手数料を事前にしっかりと確認する

新築マンションを購入する場合であれば媒介手数料は不要のケースが大半です。ところが、建売住宅を購入する場合に媒介手数料が必要か不要かはケースバイケースです。

売主業者との間で直接(媒介業者が入らずに)契約をするのであれば手数料は不要です。媒介業者が入れば原則として手数料の支払いを求められるものの、売主業者の系列業者などによる媒介では手数料が不要の場合もあります。

また、不動産業者が売主の「代理」の場合には手数料が不要となることが多いものの、必ず不要というわけではありません。

話が少しややこしくなってしまいましたが、いずれにしても購入を決める前の時点で、媒介手数料の有無と金額についてしっかりと確認をすることが必要です。「たぶんいらないだろう」などという思い込みで話を進めることは避けましょう。


違反建築物は少ないが注意は必要

建売住宅ではかつて、建ぺい率オーバー、容積率オーバー、斜線制限オーバーなどの違反建築物がたいへん多い時期もありました。そればかりか、それを購入する消費者の心理として「違反をしていないような狭い住宅は買いたくない」といった風潮すらあったものです。

しかし、平成15年に国土交通省から各金融機関に対して、工事完了検査に基づく「検査済証」のない建物への住宅ローンの融資を控えるように要請したことや、社会的な流れによる検査済証の交付率アップなどもあり、現在では違反建築物がかなり少なくなっているでしょう。

たいていの金融機関は違反建築物に対して住宅ローンの融資をしませんから、違反をすればなかなかうまく販売することができない状況になっているのです。

ところが、完了検査を受けて検査済証をもらってから追加工事をするなどして、床面積を広げた違反建築物が売られるケースがないとはいえないため、注意は欠かせません。

今後の中古住宅市場の整備に伴い、将来その建物を売ろうとしたときに「違反建築物の中古住宅は売れない」といった状況が生まれてくることも十分に考えられるでしょう。


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