マーケティングから見た不動産　価値は数字で読み取れ(2ページ目)

■相場とは市場価格
モノの値段が高いか安いか判断しようと思った場合、ほとんどの方は「相場」と比較するでしょう。辞書を引くと相場とは市場で競争売買によって決まる価格とあり、マイホームの場合であれば駅距離や築年数・広さ・最寄駅のポテンシャル、さらに事業主のブランド力などの各要素を統計処理して算出した価格となります。

商圏を同じくして仕様や立地が似かよった３つのマンションがあり、Ａマンションが3300万円、Ｂマンションが3500万円、Ｃマンションが4200万円であればほとんどの方はＣマンションは高いと評価します。これが相場の考え方です。


■相場情報を調べるには
鮮度の高い相場情報を入手するのは大変ですが、独立系マーケティング会社のアトラクターズ・ラボのホームページには無料で掲載されています。
山手線の一例（2003年6月現在）

設定	分譲75m²	駅8分	賃貸25m²　駅8分
駅名	分譲価格 （万円）	坪単価（万円）	賃料（管理費込み）	利回り
品川	６３３０	２７９	１２万９０００円	６．３７％
渋谷	６９８０	３０８	１３万９０００円	６．１２％
新宿	６６００	２９１	１１万４０００円	４．５８％
池袋	５５６０	２４５	８万８０００円	４．３４％
上野	４１００	１８１	１０万１０００円	６．９％

渋谷を例にとれば、専有面積が75m²で駅から8分の物件であれば分譲相場は6980万円で、同25m²で賃貸相場は13万9000円となります。注意したいのは「相場」はあくまで平均値であり、物件ごとの個別特性は反映されていませんので相対評価のインデックスとして利用してください。同ホームページでは相場価格以外にもユニークな指標を分析しています。次ページでご紹介します。