あえて「定期借地権マンション」という選択
今、消費者の目がとても厳しくなっています。ただ安いだけでは見向きもせず、「割安感」+「付加価値」というW(ダブル)の条件を満たして初めて、検討対象に加えるという慎重さです。それゆえ、あらゆるメーカーは販売価格を上げずに、いかに高品質な商品を生み出せるか?―― 日々、悪戦苦闘を繰り返し、将来不安をかかえて生活防衛に走る消費者の財布のひもをどうやったら緩められるか、暗中模索を続けています。

もちろん、こうした傾向は分譲マンション業者も例外ではありません。そこで、筆者も「割安感」+「付加価値」という条件を満たすマンションがあるかどうか考えてみました。

すると、私、ガイドの脳裏をよぎったのが「定期借地権マンション」(以下、定借マンション)という選択肢です。建物は所有権ですので、土地・建物とも所有権の一般分譲マンションとグレードに遜色はなく、それでいて分譲価格は“3割程度”安いというコストパフォーマンスぶりです。借地権契約上、期間が満了すると更新できないため、“期限付き”というネックは存在しますが、とはいえ最低でも50年は住み続けられるわけです。人生80年と考えれば、決して50年という期間は短くないと個人的には思います。そこで、今回は定借マンションの魅力を再考してみることにします。

「所有」と「利用」の“いいとこ取り”が定借住宅の魅力


そもそも、定借マンションが日本に誕生するようになったのは、平成4年に施行された「借地借家法」の中に、「定期借地権」という権利が創設されたことによります。それから17年、国土交通省の「全国定期借地権付き住宅の供給実績調査」(2008年)によると、同法が本格始動した平成5年から同19年までに国内で供給された定借借地権マンションは、一戸建てが3万5492戸、マンションが1万8937戸にのぼります。

ただ、その勢いは決して継続的なものではなく、平成13年の5789戸をピークにきれいな「右肩下がり」の軌跡を描くこととなりました(図1参照)。供給者側にとって定借住宅は、地権者との権利調整が面倒な上、自社の利益が建物部分だけにしか上乗せできないこともあり、完全所有権住宅にくらべて「儲けにくい」という内情があったのです。

折りしも、平成12年には首都圏で販売された新築マンションが9万5000戸超の最高記録に達するなど、分譲マンションの売れ行きが好調さを取り戻したことも、定借住宅“離れ”に拍車をかけることとなりました。

【図1】 定期借地権分譲住宅の供給推移 (単位:戸)

しかし、よく見ると平成19年には供給実績が上向いており、再び、注目を集め出していることも読み取れます。調査元の国交省は、その原因を「都心部での住宅用地難の中、分譲・開発業者が病院や寺院といった地権者へ働きかけ、その掘り起こしが結実した」と分析しています。定借住宅ブーム再燃の予兆を感じさせます。

【図2】エリア別 定借マンションの専有面積分布 (単位:%)
(出所) いずれも国土交通省「全国定期借地権付き住宅の供給実績調査」

定借マンションの専有面積は「80平方メートル以上、90平方メートル未満」が全体の25.6%を占めるほどの広さ(ゆとり)です。この広さで完全所有権マンションより3割程度安いわけですから、「割安感」+「付加価値」という条件を求める消費者の心を動かさないはずはないでしょう。

あえて「定期借地権マンション」という選択 ―― 十分、一考に価すると、私、ガイドは考えます。