■先日、以下のような相談がありました。会社経営を行う父親が経営に失敗し、債務の担保として自宅が競売にかかりそうです。そこで息子が競売前に父親から自宅を購入（買い戻し）しようと考えています。その際に息子は住宅ローンを組むことができるでしょうか？なお、息子は連帯保証および連帯債務の関係にはなく、住宅ローンを組むための一般的な適格要件は備えています。
■親子間売買では住宅ローンは組めない
銀行などからローンの融資を受けようとする場合、必ず金融機関の系列会社である保証会社の融資審査を通過しなければなりません。融資希望者が長期にわたる住宅ローンの返済を滞りなく行えるかどうかを判断するためです。
ところが金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに「貸付対象物件の売主が申込人本人の配偶者・親・子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があります。
金融機関が融資を断る理由としては
１）住宅購入以外の使い道をされる可能性がある
２）取引の当事者が身内同士のため、客観性を欠きやすい
３）売買される取引価格の問題
などが考えられます。とある事例では、自営業者の父親が経営に苦しくなり自宅を子供へ売却しました。子供は購入資金を住宅ローンを組むことで工面しようとしましたが、住宅ローンの名目で融資を受けつつ、実は父親の自営業の運転資金として利用することが目的でした。
２．３については親子間では通常、利害関係は発生しにくいため取引価格が市場原理による適正価格となりにくい傾向があります。適正価格とは時価を指しますが、では時価とは何なのか？意見が分かれるところです。一般的には、鑑定士による鑑定評価額や、立地・構造・間取りなどを同じくする物件による売買などの取引事例を比較した価格などを採用しています。
親子間売買では,時価より低い価格で譲渡した場合に時価と取引価格との差額は贈与税の対象となるため、税務上も適正価格が重要となるのです。
以上をふまえて原則は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者（不動産業者など）が媒介することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると例外的に融資を受けられる可能性があるようです。
注）個別的要素が強いため、最終的な判断は保証会社によって異なります。ご注意ください。
■競売後に息子が落札して買い戻すことは！？
残念ながら競売にはかかってしまいましたが、今度は息子が競落人となり自宅を落札して買い戻すことはできるのでしょうか？
『個人間売買とは異なり、「競売」は正規（客観性のある）の取引に該当するので入札までに保証会社の承認が取れれば競売物件でも融資は可能（東京三菱銀行ローンセンター）』という金融機関もありますが、ほとんどの銀行はあまり積極的ではありません。
一方では「競売ローン」を専門に取り扱う貸金業者もあり、競売自体のノウハウもあると思いますので上手に活用するのもひとつの方法です。
■今回のケースの結末は？
とても熱心な息子さんですが、今回のケースの結末はどうなったと思いますか？最終的には第三者が競落人となり自宅が落札され、当該競落人と賃貸借契約を締結することで今度は所有者ではなく賃借人として引き続き住み続けることとなりました。
ご子息が落札することは他の債権者からの反感を買ううえに、担保物件たる自宅に住み続けていることが対外的に明白となるため、やはり債権者からの嫌がらせなどを受ける懸念があるためです。
今回のコラムが“自分のこととして”役立つことがないよう祈るばかりです（笑）
＜参考コラム＞
競売物件の注意点と手続き（関西で家を買う）
競売不動産ってホントに安い？（首都圏で家を買う）
