高層住居誘導地区とは?

日本の高度成長期には増加が続いた都心の居住人口ですが、たとえば東京都区部では昭和50年代頃から減少が目立つようになり、バブル期やバブル崩壊を経て、平成8年(1996年)まで減少傾向が続きました。

このような時代背景のもと、郊外居住者の都心への呼び戻し、都心における居住機能の確保、職住近接で利便性が高く良好な都市環境の実現などを目的として、平成9年(1997年)の都市計画法および建築基準法の改正(同年9月1日施行)で導入されたのが「高層住居誘導地区」です。これは高層住宅の建築を誘導することにより、居住人口の都心回帰を促そうとするものです。

「高層住居誘導地区」は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域の5つの用途地域の中で、あらかじめ指定された容積率が400%または500%の地域において定められます。

「高層住居誘導地区」に指定されたエリア内で住宅部分の面積が3分の2以上の建築物を建てるときには、住宅割合に応じて容積率が緩和されるほか、道路幅員による容積率制限の緩和、道路斜線制限および隣地斜線制限の緩和、日影規制の不適用などの措置が講じられ、通常よりも大きなものが認められることになります。

国土交通省による試算例では、指定容積率が400%でも各種制限によって実際に使用可能な容積率が約280%に過ぎなかった敷地が、「高層住居誘導地区」の指定によって約600%まで使用可能(すべて住宅の場合)となっています(敷地の条件により異なります)。

なお、「高層住居誘導地区」では、各種の緩和規定を適用する代わりに、敷地面積の最低限度や、建ぺい率の最高限度(一般的な制限を強化)が定められることがあります。これによってある程度まとまった空地を確保し、通風や採光、市街地環境への配慮をしているわけです。


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