都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められています。そのなかで最も基本となるものが「用途地域」による建築物の用途制限です。

これらの内容を細かく覚える必要はありませんが、これから住宅を購入あるいは新築しようとするのであれば、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しておきたいものです。

今回はこの「用途地域」について、住宅を購入するときの注意点もふまえながら、それぞれの違いなどをみていくことにしましょう。


用途地域は12種類

都市計画図の一部

都市計画図の一部。用途地域の種類ごとに色分けされている

用途地域とは、さまざまな用途の建築物が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするためのものです。

これにより、純然たる住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけです。

都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類です。

用途地域の一覧

しかし、これだけでは建築物の用途をどう判断すればよいのか分からないでしょう。それぞれの用途地域における建築制限・用途制限の具体的な内容は、建築基準法や政令などによって定められています。

用途地域ごとの制限の内容については ≪用途地域による建築物の用途制限≫(PDFファイル)をご覧ください。ちょっと時代に合わないような分類も一部に出てきますが……。

用途地域は、都市計画区域のうち「市街化区域」には必ず定められるほか、非線引き都市計画区域や開発許可を受けた市街化調整区域などで定められる場合もあります。

そして、用途地域が定められた地域内で建築(新築や増築・改築など)をするときには、その制限内容に沿った用途・規模にしなければならないほか、すでにある建築物の用途を変更しようとする場合にもこの制限が適用されることになります。


面積が広いのは第一種低層住居専用地域と第一種住居地域

12種類の用途地域のうち、全国合計で最も指定面積が広いのは第一種住居地域、続いて第一種低層住居専用地域となっています。

それに対して、第二種低層住居専用地域や準住居地域の指定はごくわずかで、地価動向などでは目立つ存在の商業地域も、面積の割合でみればそれほど広くはありません。

用途地域の指定面積割合

用途地域の指定面積割合(全国計):国土交通省公表資料をもとに作成


ちなみに、三大都市圏の指定面積をみると、意外なことに第一種住居地域よりも第一種低層住居専用地域のほうが広くなっています。


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