都市計画法による「地域地区」のうち、都市部における再開発や整備を促進するためのものとして、「高度利用地区」や「特定街区」などがあります。

一般の低層住宅地などで指定されることはありませんが、都心部の超高層マンションなどではこれらの制度が適用されていることもありますから、そのあらましを確認しておきましょう。


高度利用地区とは?

マンション
超高層マンションの増加は都市計画の方針と無縁ではない
自治体ごとに異なる、高度地区の制限とは?≫ で説明した「高度地区」は、主として建物の高さを制限する目的のものでした。

しかし、この「高度地区」の “高度” と、「高度利用地区」の “高度” は意味合いが異なります。

「高度利用地区」とは、既存の住宅密集市街地などにおいて、細分化された敷地を統合し一体的な再開発をすることで、防災機能の向上、都市機能の更新、合理的かつ健全な高度利用を図ることを目的として指定される地区です。

そのため「高度利用地区」の容積率は、一般の用途地域における容積率をもとにして、これを上回るような緩和措置が講じられ、一般的な制限よりも強化されることはありません。

具体的には、一定割合の住宅の確保、建ぺい率の低減(公開空地の確保)などによって容積率が緩和され、さらに一定の要件に該当すれば斜線制限も適用されないなど、建築物の高さ制限も緩和されることになっています。

「高度利用地区」においては、建ぺい率や容積率の最高限度、壁面の位置などについて定められるほか、「容積率の “最低限度” 」や「建築面積の “最低限度” 」も、それぞれの地区の指定目的に応じて定められます。

なお、都市再開発法による市街地再開発事業は、この「高度利用地区」などで実施されることになっています。また、具体的な制限の基準や内容はそれぞれの自治体や地区によって異なり、一律ではありません。


特定街区とは?

上記の「高度利用地区」が、住宅密集地などで指定されるのに対して、「特定街区」は相当規模の “都市基盤の整った” 街区などで指定されます。

そのため、「高度利用地区」では超高層マンションが建てられるケースが多いのに対して、「特定街区」はどちらかといえば超高層のオフィスビル、商業ビルなどが対象となるケースが多いでしょう。

「特定街区」に建てられた超高層マンションの事例は、全国でもそれほどありません。

特定街区では、一般的な建ぺい率、容積率、高さ制限などの規定が適用されず、すべてその街区に適した制限(容積率、高さの最高限度、壁面の位置)が都市計画によって定められるほか、有効な空地の確保、一定の住宅の確保、その他の条件に応じて容積率の割増しが受けられます。

そのため、具体的な制限の基準や内容は、指定を受けたそれぞれの街区によって異なります。

また、隣接する街区で一体的な計画をすることにより、容積移転をすること(隣接地で消化せずに余った容積率を、片方の街区に上乗せすること)もできるようになっています。


近くに指定エリアがあるときは?

「高度利用地区」や「特定街区」などは、簡単にいってしまえば「高層・超高層マンションやビルなどを建てるための都市計画」です。近隣に再開発の終わっていない「高度利用地区」などがあれば、「必ず高い建物が建つ」と考えたほうがよいでしょう。

いまの住まいに、たとえば富士山などお気に入りの眺望があっても、その手前のライン上にこれらの指定エリアがあるときは「必ずその眺望は遮られる」といっても過言ではありません。


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