都市計画法と都市計画区域の基礎知識≫ でも説明しましたが、大都市部など一定の都市計画区域は「市街化区域と市街化調整区域」に線引きされます。

今回はこの「市街化区域と市街化調整区域」について、主に住宅建築の観点からそれぞれの違いを掘り下げてみていくことにしましょう。


市街化区域は意外と狭い?

東京23区や大阪市など大都市からみれば、回りはすべて市街化区域であり、市街化調整区域のことを考える必要もない場合が多いでしょう。

しかし、全国土の面積が約377,962平方キロメートルなのに対して都市計画区域は約27%(約101,884平方キロメートル)で、さらにその約14%(約14,480平方キロメートル)が市街化区域として指定されているにすぎません。

全国でみれば、市街化区域は3.8%程度でしかないのですが、そこに住む人口は約7割を占めています(面積は国土交通省「都市計画区域等の決定状況」:平成26年3月31日時点による)。

都市計画区域、市街化区域などの面積割合のイメージ

面積だけを比べれば、市街化区域と市街化調整区域のどちらでもない「非線引き都市計画区域」がほぼ半分で、線引きされた都市計画区域のなかでは、市街化区域よりも市街化調整区域のほうが2.6倍あまり広く、38,033平方キロメートルに及んでいます。


市街化区域と市街化調整区域の「原則」

市街化区域は「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、少なくとも「用途地域」が定められます。

また、都市施設として少なくとも「道路」「公園」「下水道」が定められ、その整備が重点的に実施されるほか、土地区画整理事業や市街地再開発事業などによる面的な整備が進められるのも市街化区域です。

それに対して、市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」であり、用途地域を定めないことが原則です。自治体などによる都市基盤の整備もしないことが原則で、整備される場合でもあまり積極的なものではありません。


開発許可との関係

開発行為(土地区画の変更や造成など)をしようとするときは、事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

しかし、市街化区域では原則として1,000平方メートル未満(三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯などの市街化区域は原則500平方メートル未満、都道府県の条例により300平方メートル以上1,000平方メートルの範囲内で定める場合もある)の開発行為は、都市計画法による許可が不要となっています。

また、非線引き都市計画区域または準都市計画区域では、原則として3,000平方メートル未満の開発行為は許可が不要です。

都道府県知事による許可を必要とする規模の開発行為でも、市街化区域および非線引き都市計画区域、準都市計画区域では、一定の基準を満たしていれば許可されることが原則です。

それに対して、市街化調整区域では(いくつかの例外を除き)許可されないことが原則で、開発行為を伴わない建築行為についても同様に厳しく制限されています。

〔市街化調整区域で例外的に許可されるもの〕
□ 市街化調整区域に立地することを認めざるを得ないもの
□ 市街化調整区域に立地することを認めて差し支えないもの

〔一般の住宅の建築は?〕
□ 市街化区域……建築基準法などの規定に適合するかぎりはOK(工業専用地域をのぞく)
□ 市街化調整区域……一定のものをのぞき、原則はNG


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