STEP4 借入金額を計算する

さてこれまで、色々な計算をしてきましたが、あなたの給与や年収がでてきませんでしたね。まずはいくらなら返せるか、が重要なので、給与や年収額はまだ関係ありません。返せる額は、あなたの「過去実績」に基づいて算出した方が安心できます。このようなことから、物件購入予算を組む上では、あなたの年収はかえって邪魔となるのです。

借入金額の算出方法はSTEP3で算出した「住宅ローン返済用予算」から返済期間と予算用住宅ローン金利を使用して算出します。ここでは、最近の全期間固定金利型の水準である3%で計算します。予算組みの段階では全期間固定金利を使用することは鉄則です。

返済期間 予算計算用金利 ベース金額(1万円あたり)
35年   3%       2,598,413円
30年   3%       2,371,893円
25年   3%       2,108,764円
20年   3%       1,803,109円
15年   3%       1,448,054円

あなたの年齢に合わせて、計算をしてみてください。定年退職の年齢までの期間など、収入がある期間で考えるのが原則ですが、後半5年は教育費の支出もなくなり余裕がありそう、などで繰上返済も見込めるのであれば、5年程度は長めに考えても良いでしょう

では、お手持ちの電卓で計算してみましょう。算出方法は、

STEP3で算出した「住宅ローン返済用予算」÷12÷10,000×「ベース金額」

例えば40歳の会社員であれば、定年退職までは20年。ただし、55歳頃教育費負担が終了するとして、5年間長めにと考え25年を採用したとします。ベース金額は2,108,764円なので、

210万円÷12÷10,000×2,108,764円=約3690万円

これがあなたの借入金額となります。「少なすぎるのでは!!」と思った人もいるかもしれません。もし以下に該当する支払いが過去1年間にあった場合はSTEP2に戻り、もう一度試算してみましょう。

(1)物件購入後に支払い終えるローン(車のローンなど)がある場合(例:年間36万円)
(2)その他、「ほぼ確定」している継続的出費

STEP5 物件購入予算を立てる

最後に、物件購入予算を出します。借入金額にあなたがマイホーム購入のために準備した自己資金を足したものが物件購入の総予算額となります。貯蓄のうち、手元に今後の生活のための予備資金や、2,3年以内に使う予定の金額はキープしておき、その残りを自己資金として考えます。例えば、自己資金が500万円であれば、

3,690万円(借入金額)+500万円(自己資金、マイホーム用貯蓄額)=4,190万円(物件購入総予算額)

ただし、住宅購入には諸費用がかかります。新築であれば5%程度、中古であれば8%程度見込んでおきたいので、

4,190万円×95%(新築の場合)=3,980万円

が実際の物件予算と考えられます。

これら5つのステップは資金計画から始める「物件購入」を実践するためには必ず行っておきたいですね。電卓とあなたの家賃払い&貯蓄実績から簡単にできることです、何千万円の買い物をする前に一度試してみましょう。


【シリーズ】「これを読めば全てわかる!住宅ローン基礎の基礎」
第1回:住宅ローンとのうまい付き合い方
第2回:賢い住宅ローンの組み方
第3回:自分に合った金融機関を選べ!
第4回:7つの金利あなたはどれを選ぶ?
第5回:2種類の期間が明暗を分ける?
第6回:繰上返済のメリットと落とし穴
第7回:「借換え」はもはや常識中の常識
第8回:「ヤバイ、返せなくなった!」となったら…


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