相続税対策でマンションを購入する場合の注意点 後編

相続税対策としてのマンション購入

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前編では、2015年以降の相続税改正の4つのポイントについて解説した。なかでも「基礎控除4割減」が多大な影響を及ぼすだろうと述べたが、すでに昨年あたりから対策を講じようとする動きが不動産市場でみてとれる。端的な例が、タワーマンションの購入である。

財産を相続する場合、現預金であれば額面通りの価額が課税対象となるが、不動産は違う。土地であれば「路線価」評価となって、これは市場における実勢価格の70～80％に圧縮される。しかも、敷地が共有持ち分となるマンション（法律上では「区分所有建物」）は高層になればなるほど戸当たりの面積（持ち分）も小さくなりがち。一般的にはどの階も課税対象となる評価額は同じだから、眺望価値が値段に付加される高層階ほど節税効果が見込める、というロジックが成立する。

そもそも住宅は1世帯に一戸必要。マンションを遺しておけば、相続人が住む場所として使ってもいいし、仮に住まなかったとしても貸せば収益を生む資産になる。いずれにしても、何もせず現金で課税されるよりは望まれる選択だと判断するのだろう。

節税対策としてマンションを購入する場合の注意点

では、マンションならどれでも良いのか。すべてのタワーマンションが好適なのか。現実的なリスクや注意点について考えてみよう。まず、用途ごとに最適な物件の条件が異なることを整理しておきたい。

住む、貸す（または売る）、セカンドハウスとして持っておく。いずれの場合も条件は異なるだろう。住む場合は生活スタイルに合っていることが不可欠。立地、面積、環境など将来的な世帯の変化もある程度予想して選択したいところ。貸す場合は利便性が優先されるだろう。賃貸需要の安定したエリア、交通アクセスの良い条件が不可欠になる。

ランニングコストも、収益物件となればなおのこと、セカンド用途でも見逃せないポイント。修繕積立金が年々上昇していくようなパターンは好ましいとはいえないだろう。そう考えれば、管理や修繕に負荷の少ない形状の建物を選ぶという視点があっても良いような気がする。タワーマンションはその点では当てはまらないケースも有りそうだ。

相続人のタイプで理想の物件も異なる!?

居住用に使う場合は、物件の色分けがはっきりしている。自分のライフスタイルに合った建物が望ましいことは明白で、例えばファミリーなら（できれば高い比率で）70平米以上の住戸面積で構成され、立地も利便より環境を優先したい。賃貸に多く出されているようなマンションは管理が難しいケースもなかにはあるというから、多くの場面で収益物件の条件とは相反することになる。

世の中には、不動産で資産運用することをまるで趣味のように楽しめる人もいるだろうが、逆に単なる手間で面倒な事柄だと思う人もいるだろう。後者の人にとって資産運用はなるだけストレスにならない不動産が適するのではないか。

空室期間が気になるようなら、回転の激しい単身向けよりファミリー向けが。何かと「管理運営が楽」なほうを望むのであれば、珍しいデザインや施設などは少ないほうがいいかもしれない。ほんの10数年前だが品確法（2000年）制定当時と今を比べると基本性能に差があるであろうし、長期優良住宅法（2009年）以降は長持ちするマンションの基準が明確になった。時代の違いを知ることも重要な作業のひとつといえるだろう。

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