五輪開催の中心地となる44ヘクタールの選手村を整備する晴海地区は、一躍注目エリアになりました。五輪の追い風のなか、現在4物件・5棟、総戸数約6,000戸のタワーマンションが販売(販売予定)されています。

すごい数ですよね。でもこの程度で驚いていてはいけません。選手村予定地には、五輪後に一般住宅として賃貸・売買されるタワーマンション計画が更に10棟、約10,000戸スタンバイしています。


供給過多に陥らないか?

4物件・5棟の内訳は次のとおりです。
  • 2棟建ての「ザ・パークハウス晴海タワーズ」(三菱地所レジデンシャル、鹿島 総戸数1,744戸、既に1棟クロノレジデンスは販売済み)
  • 「ドゥ・トゥールキャナル&スパ」(住友不動産 総戸数1,666戸)
  • 「勝どき・ザ・タワー」(鹿島、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友商事、野村不動産 総戸数1,420戸)
  • 晴海2丁目マンション(三井不動産レジデンシャル、総戸数1,123戸)
既に居住者数が急増している晴海にこれから6年間で、16,000戸のマンションに移り住む人は、東京都の平均家族数1.99人として約32,000人。既に住んでいる人も加えると43,000人に及ぶことが予想されています。

これだけの需要が晴海にはあるの?供給過多で、新築は売れ残るのでは?中古価格は下落するのでは?という声が私の周囲からはよく聞こえてきます。果たしてそうでしょうか。


晴海の未来が明るいと考える理由1:
通勤立地としてのポテンシャルが高い

私は晴海の未来は、案外明るいのではないか、と考えています(不動産会社に頼まれているわけではありません、あしからず)。

その理由は3つ。

最も大きな理由は、通勤立地としてのポテンシャルが高い、ということです。晴海は丸の内・有楽町・八重洲・大手町・日本橋・汐留・といった東京圏を代表する巨大なオフィス街への通勤時間がドア・ツー・ドアで30~40分程度の立地です。

夫婦共働きが増加し、より通勤時間を短縮したい意向が強まるなか、こうしたオフィス街に通勤する方たちにとって、晴海は、予算面で手の届く、有力な居住地候補のひとつとなるでしょう。

気になるのは需要数です。人口減少が進行するなか、晴海の大量のマンションに見合った需要数はあるのでしょうか。就業者数のデータを見てみると丸の内・大手町・有楽町で働く人たちは男女あわせると、ゆうに23万人(2006年)は超えています。汐留は約6万人。日本橋などで働く人たちも加えると相当の需要者数が見込めることが予想されます。

しかも、こうしたオフィス街はアジアのなかでも競争力の高いグローバルなビジネス拠点として価値の高い再開発計画も進んでおり、需要者としての就業者数は減りにくいと思われます。


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