平成26年4月1日の消費税率引き上げに伴い、住宅ローン控除が大幅に拡充(消費税課税物件の場合における最大控除額が200万円から400万円へ拡充)されるとともに、すまい給付金制度も始まりました。

この4月以降は住宅税制が大きく変わったともいえますが、住宅ローン控除の拡充は昨年度の税制改正で決定されたものであり、平成26年度の住宅に関する改正そのものは比較的小さな規模にとどまっています。しかし、古い中古住宅を購入する場合などには見逃せない改正点もありますから、しっかりと確認しておきましょう。

なお、住宅ローン控除に関する改正点などについては≪平成25年度住宅税制改正総まとめ≫および≪住宅ローン控除を改めて確認しておこう!≫をご参照ください。


購入後の耐震改修工事でも住宅ローン控除の対象に

これまでは、中古住宅を購入する場合における住宅ローン控除の適用要件として、築20年を超える木造一戸建て住宅など非耐火建築物、または築25年を超えるマンションなど耐火建築物については、耐震基準適合証明書など一定の方式により耐震性が証明されているか、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していることが必要でした。

つまり、購入時点で現行の耐震基準を満たしていない築20年(25年)以上の中古住宅は対象外だったわけですが、今回の改正により「購入してから入居するまでの間」に耐震改修工事を実施した場合でも住宅ローン控除の適用が可能となりました。この措置は、平成26年4月1日以降に契約をした場合が対象です。

中古住宅

税制改正で築20年超の中古住宅が買いやすくなる!?

最大で200万円(売主が個人の場合)の控除が受けられますから、条件によっては耐震改修工事費用の全額をまかなえる場合も考えられます。ただし、中古マンションの場合には自分だけで耐震改修工事をすることができないため、実質的に中古一戸建て住宅を対象とした特例だといえるでしょう。

なお、手続きにあたっては売買契約締結後、その引き渡しを受けるまでの間に一定の申請(耐震改修工事業者が確定していない場合は仮申請)または既存住宅売買瑕疵保険の申込みをすることが必要です。

そして、引き渡しを受けた後に耐震改修工事を行ない、入居する日までに所定の証明を受けなければなりません。

また、住宅ローン控除だけでなく、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税非課税措置、住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例措置、既存住宅に係る不動産取得税の特例措置についても同様の改正が行なわれました。

ただし、贈与税に関する非課税措置や特例措置を受ける場合には贈与を受けた年の翌年3月15日まで、不動産取得税の特例措置を受ける場合には家屋の取得後6か月以内に、耐震改修工事を終えたうえで所定の証明を受けることが必要です。


買取再販物件を購入した場合の登録免許税を軽減

今回の改正では、宅地建物取引業者がいったん買い取った中古住宅において「一定の質の向上を図るための特定の増改築等」が行なわれた場合に、それを購入した個人に対して登録免許税の軽減が図られることになりました。

所有権移転登記に係る登録免許税の税率は一般住宅の特例が0.3%(本則2.0%)のところ、一定の買取再販物件では0.1%となり、適用期間は平成26年4月1日から平成28年3月31日までの2年間です。

ただし、次の要件を満たすことが必要です。軽減を受けることのできる中古住宅かどうかは、売買契約の前に売主の宅地建物取引業者に確認してください。

□ 床面積が50平方メートル以上であること
□ 宅地建物取引業者が買い取ってから再販するまでの期間が2年以内であること
□ 一定の要件(工事費用、工事内容など)を満たすリフォームが行なわれていること
□ 取得時点において築10年以上の家屋であること
□ 築20年以内(耐火建築物は築25年以内)もしくは一定の耐震性を満たしていること

築20年(25年)を超える家屋の場合には、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書(耐震等級1~3)、保険付保証明書(既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入)のいずれかにより耐震性が証明されていなければなりません。

これに該当する中古住宅を購入する際には、宅地建物取引業者から「増改築等証明書」または既存住宅売買瑕疵担保責任保険の「保険付保証明書」を受け取り、これを住宅用家屋証明書申請の際に添付することになります。


その他の主な住宅税制改正点…次ページへ