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中古マンションの購入時の諸費用は?

中古マンションの購入時の諸費用も、新築マンションと同様に、大きく分けて、物件にかかる諸費用、住宅ローンにかかる諸費用、引越代や耐久消費財(カーテン、エアコン、照明器具など)購入費用の3つに大別できます。

今回はそのなかで、物件にかかる諸費用、住宅ローンにかかる諸費用の詳細について解説します。

物件購入のための諸費用

中古物件の場合の物件購入に関する諸費用の項目は次のようになります。

売買契約書に貼付する印紙代
(売買契約時に支払)
不動産の売買に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものについては、次のように軽減処置があります。

・契約書の金額が1000万円超5000万円以下 1万円(本来は2万円)
・契約書の金額が5000万円超1億円以下 3万円(本来は6万円)
(その他の金額については省略)

仲介手数料

(契約時に一部支払、物件代金決済時に残金全額支払)
中古マンションを購入する場合、通常は不動産仲介会社を通じて購入することになります。このとき、不動産仲介会社への仲介手数料の支払いが発生します。仲介手数料は消費税が課税されます。

仲介手数料=物件価格(消費税除く)×3%+消費税

住宅総合保険(火災保険)の保険料
(物件代金決済時の1ヵ月前までに支払)
中古マンションも新築マンションと同様に、共有部分は管理組合で住宅総合保険(火災保険)に加入しますが、専有部分については、各所有者が任意で加入することになります。

住宅総合保険(火災保険)の保険料は毎月払い、年払い、35年一括払いなどがありますが、住宅ローンの借入条件に35年一括払いなどの条件があれば、必ず一括払いをすることになります。

保険料は物件の所在地、専有部分の床面積、建物構造、築年数、補償対象(建物のみか家財も含むか)などにより違いがありますが、補償対象が建物のみで35年一括払いの場合10~20万円が目安となります。なお、地震保険は住宅総合保険(火災保険)に含まれないので別途契約が必要となります。

固定資産税と都市計画税の清算金
(物件代金決済時に支払)
住宅を所有した場合、土地と建物に固定資産税と都市計画税が毎年かかります。
固定資産税と都市計画税は毎年1月1日に土地や建物の所有者に対して毎年課税される地方税(管轄は市町村役場)です。物件を売却する住宅会社(マンションディベロッパーなど)や個人が既に固定資産税や都市計画税を支払っている場合は、代金決済時(所有権移転日)を基準に日数または月数で案分計算し、所有期間分の固定資産税と都市計画税を負担することになります。

登記費用 
(物件代金決済時に支払)
中古住宅の場合、売却前の所有者からの所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼する必要があります。そのため、所有権の移転登記の費用は登録免許税と司法書士への報酬が発生します。

売買による所有権移転の登記免許税(国税)は次の通りです。

登録免許税=固定資産税評価額×税率
土地に関する税率
所有権移転登記は1.5%(平成27年4月1日以降は2.0%)
建物に関する税率(平成27年3月31日まで)
所有権移転登記は0.3%(通常は2.0%)

なお、司法書士への報酬費ですが、地域性などもありケースバイケースというのが実態です。登記の項目などにもよりますが10~20万円が目安となります。

消費税
中古マンションの場合、売主が個人のときは建物価格に対して消費税は課税されません。ただし、売主が住宅会社など消費税課税対象法人のときは消費税が建物価格のみ課税されます。しかし、新築マンションと同様に物件価格は建物分の消費税を含んだ表示となっているので、実際は諸費用をして考慮する必要はありません。

不動産取得税
(物件代金決済後数か月以内に支払)
土地や建物を購入などで取得した場合、次のような計算式をもとに土地と建物に不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

建物の不動産取得税=(住宅の固定資産税評価額-控除額)×税率
土地の不動産取得税=(土地の固定資産税評価額×税率)-控除額

平成27年3月31日まで、税率はいずれも3%、土地の固定資産税評価額は1/2はとなります。

不動産取得税には新築マンションと同様に軽減処置があります。この手続きですが、取得した日から30日以内に、土地、家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告する必要があります。

中古マンションの場合、床面積が50平米以上などの諸条件を満たせば、次の図のように築年数によって減税されます。
表

中古マンションの不動産取得税の減税額


・居住要件
個人が自己の居住用に取得した住宅であること

・床面積
50平米以上240平米以下

・築後要件
昭和57年1月1日以後に新築されたもの、それ以前に新築された建物の場合は建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されていること(なお、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要)

また、土地については次のAかBの多い金額が控除されます。
A=45,000円
B=(土地1平米あたりの固定資産税評価額×1/2)×(住宅の床面積 ×2)× 3%


新築マンションと中古マンションの物件に関する諸費用の主な違い

項目での一番の違いは、新築マンションにはある修繕積立金基金が中古マンションにはない、また新築マンションにはない仲介手数料が中古マンションにはある点です。

次のページでは住宅ローンやその他の諸費用について解説します。
また、事例をもとに物件価格に対してどのくらいの諸費用がかかるか解説します。