住宅を購入する際に、民間金融機関などからの住宅ローンではなく、買主自身の勤務先から融資を受ける場合もあります。いわゆる「社内融資」です。公務員であれば、共済組合から融資を受けることもあるでしょう。
社内融資の使い勝手がどうなのかはそれぞれの会社次第
そこで今回は、社内融資を使うときに特有の問題やポイントなどをまとめてみました。
社内融資の内容が「社外秘」の会社もある
住宅購入資金などに対する社内融資制度には、主に2つのパターンがあります。- 会社から社員に対して直接融資をする
- 会社と金融機関の提携にもとづき、会社のあっせんにより金融機関が融資をする
いずれの場合でも、一般の住宅ローンより低金利だったり審査などのハードルが低くなったりすることが、社内融資を使うメリットとして挙げられるでしょう。
その一方で、社内融資制度に対するスタンスは会社によって大きく違います。融資条件などを一覧にした説明書などを出してくれる会社もあれば、制度内容の一切を「社外秘」として対象社員にしか教えない会社もあります。
内容をオープンにしている会社であればとくに支障はありませんが、「社外秘」の場合には買主自身によって融資条件などを確認しなければなりません。
一般的な住宅ローンであれば宅地建物取引業者の営業担当者や宅地建物取引士から買主に対して融資条件や注意点などを説明しますが、「社外秘」となっている会社の社内融資については、逆に買主のほうから営業担当者などに説明してもらわなければならないのです。
そして、融資条件などの確認にあたっては、ある程度の基礎知識がないと分かりづらい点もあるため、それぞれの意味をよく理解したうえで内容を正確に把握しなければなりません。
それでは、どのような内容を事前に確認しなければならないのか、「社外秘」の会社の場合を例に主なポイントを整理しておきましょう。
物件探しを始める前に確認しておきたいこと
社内融資を使う資金計画で住宅を購入しようとするときには、物件探しを始める前の段階で次の3点を明らかにしておくようにします。- 融資対象となる物件の条件
- 融資限度額
- 社内融資の金利・返済年数
まず、融資対象がマンションと一戸建て住宅のどちらでも構わないのか、それともどちらかにかぎられるのか、さらに築年数、土地・建物の面積など、融資にかかわる要件をしっかりと確認しておかなければ、物件探しがスムーズに進みません。
また、社内融資がいくらまで可能なのか、その限度額などを確認しておくことも必要です。その内容次第で、社内融資だけで購入できるのか、民間金融機関による住宅ローンなどを組み合わせなければならないのか、資金計画の中身が変わってきます。
ただし、「社内融資は使っても使わなくてもどちらでも構わない」というのであれば、あまり厳密に考えなくてもよい場合もあるでしょう。
社内融資の金利について、年0.2％未満の場合には住宅ローン控除制度の対象となりません。これは会社からの利子補給制度などによって、実質的に負担する金利が0.2％未満になる住宅ローンについても同様です。
なお、2016年12月31日以前は年1.0％未満の場合が住宅ローン控除制度の対象外だったため、社内融資が使いづらいケースもありましたが、2017年度の税制改正で要件が改められました。
社内融資と民間金融機関の住宅ローンにおける金利差が比較的小さいときには、金利が高くても「住宅ローン控除制度（年末残高の1％を控除）を使えるほう」が有利な場合もあります。
たとえば、社内融資が年0.19％（住宅ローン控除が使えない）、民間金融機関の住宅ローンが年0.5％（住宅ローン控除が使える）のようなとき、どちらが有利なのか事前にしっかりと試算してみることも欠かせません。
契約に向けた段取りを進める段階で確認するべきこと
購入しようとする物件が見つかり、売買契約締結に向けた段取りを進めようとするときには、それに先立ってさらに詳しい条件を確認しなければならず、少し難しい内容もでてきます。- 抵当権の設定が必要か、必要な場合の設定順位はどうか
- 融資実行前の抵当権設定（先行登記など）が必要か
- 抵当権設定登記申請をする際の司法書士は会社が指定するのか
- 先行登記が必要な場合に、売主による代理受領が可能か
- 融資金は買主の口座へ振り込まれるのか、それとも小切手が交付されるのか
- 融資実行日（毎月○○日など）の指定があるのか
社内融資に対して抵当権を設定することは多いでしょうが、他の住宅ローンと組み合わせて借りるときに、その設定順位がどうなるのかは問題です。設定順位はいざというとき（債権回収時）の優先権にかかわるため、双方とも第1順位を譲らなければ借りることができません。
また、通常の住宅ローンでは融資実行によって売買代金を支払い、それと同時に物件の所有権が買主に移転して登記を申請します。
ところが、社内融資をする会社の一部には、売買代金を支払う前の段階で所有権の移転登記を求めるところがあるようです。そのような場合には、売主に対して「先行登記」を要請してそれを認めてもらわなければなりません。
さらに、先行登記をする場合には売買契約書のなかで取り決めなければならない点もいくつかあるため、それが条件となる社内融資なら早めに申し出てもらうことが必要です。
売主が先行登記を認める代わりに、会社から（買主を経由せずに）売主へ代金を直接支払う「代理受領」を求められる場合も多いため、それが可能かどうかの確認も欠かせません。
融資実行日などの確認も大切です。会社によっては社内融資の申し込み締切日と実行日が「月末締め翌月20日実行」などと決められている場合があります。売買契約の段取りをそれに合わせなければなりませんから、事前によく確認しておくようにしましょう。
買主自身で確認することの多い社内融資ですが、これらの内容を「社外秘」にせず、条件一覧表や説明書類などをオープンにしてくれる会社なら、それを受け取って宅地建物取引業者の営業担当者に渡すだけで済む場合もあります。
気をつけておきたい、退職時の取り扱い
社内融資を受けた会社に勤め続けるとはかぎらない
自分自身のステップアップのために転職しようとしても、社内融資が残っているために動くことができないなど、思わぬ足かせになる場合もあるでしょう。
退職にあたり一括返済を求められるケースも多いでしょうが、退職金によってある程度まで相殺することが見込めるのか、一括返済分を民間金融機関で借り換えることができるのか、借り換えによって金利負担が増えても大丈夫かなど、よく考えておくことも必要です。
定年までずっとその会社に勤め続けるつもりなら、あまり心配する必要はないかもしれません。また、社内融資の金額が少なかったり返済年数が短かったりする場合には、それほど大きな影響を受けないこともあるでしょう。
しかし、いずれにしても社内融資を受ける前には将来の自分の仕事について見つめ直してみることが欠かせません。
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