「既存住宅売買瑕疵保険」の制度が導入されたのは平成22年度のことですが、まだ十分に活用されず、普及が遅れている状況です。その一方で、この保険への加入が各種の税制特例における適用要件のひとつに加えられるなど、制度上の整備も進められています。「既存住宅売買瑕疵保険」のあらましや、不動産流通業界の取り組みなどを知っておきましょう。


既存住宅売買瑕疵保険が導入された背景

既存住宅売買瑕疵保険

新築住宅に対する保証制度は厚くなっているが、中古住宅は?

新築住宅では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」(平成11年法律第81号)に基づいて、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に対する10年間の瑕疵担保責任を負うことが、売主および請負人に義務付けられています。さらに、万一の倒産などによって責任が果たされない事態を防ぐため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)」(平成19年法律第66号)で売主および請負人の資力確保措置が義務付けられました。同法が施行された平成21年10月1日以降に引き渡された住宅では、供託もしくは保険加入の措置によって消費者の保護が図られています。

それに対して既存住宅(中古住宅)の売買では、売主が個人の場合における瑕疵担保責任期間が引き渡し後1か月から3か月程度で、責任を負わないとする特約も有効とされています。宅地建物取引業者が売主となる中古住宅の場合でも、瑕疵担保責任期間は宅建業法に定められた最低期間である2年間に限定されることが多いでしょう。そのため、中古住宅の購入者にとって瑕疵への対応が不安材料のひとつとなっていました。

そこで、平成22年4月から順次、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人による取り扱いが始まったのが「既存住宅売買瑕疵保険」です。あくまでも任意保険の位置付けですが、この保険に加入していれば、購入した中古住宅に一定の瑕疵があったときにその補修費用がカバーされる仕組みとなっています。平成23年2月には現在の指定5法人による保険が出揃いました。なお、「瑕疵」という漢字が難しいためか、国土交通省などでも「既存住宅売買かし保険」と表記することが多くなっています。


既存住宅売買瑕疵保険のあらまし

既存住宅売買瑕疵保険には「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」の2種類があります。「宅建業者販売タイプ」は中古住宅を買い取った宅地建物取引業者が、一般消費者向けに再販をするときのもので、保険に加入するのはその売主業者です。それに対して、中古住宅の大半を占める個人売主の場合の「個人間売買タイプ」は、保証を行なう「検査機関」が保険へ加入する点が大きな特徴です。まず、売主となる個人が検査機関に対して検査と保証を依頼し、検査機関は対象となる住宅の検査を実施します。検査機関から申し込みを受けた保険法人は、引渡し前に現場検査を行なったうえで保険を引き受けることになっています。検査機関と保険法人による2段階の検査を受けることで、買主に対する保証がされるのです。なお、売主ではなく買主から検査機関に対して検査と保証を依頼することも制度上は可能となっています。

ただし、保険への加入にあたっては保険料と現場検査手数料とが必要で、住宅の床面積や構造、さらに保険法人によっても費用は異なります。「宅建業者販売タイプ」の費用は売主業者が負担しますが、「個人間売買タイプ」における費用を売主と買主のどちらが負担するのか、とくに決まりはありません。もちろん、仲介業者が費用を負担しても良いわけです。いずれにしても、この保険に加入することを前提として中古住宅を売買するときには、その費用をどうするのかについてあらかじめ明確に取り決めておくことが欠かせません。

保証の対象となるのは、どちらのタイプも構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などで、補修費用のほか、調査費用、補修工事中の転居・仮住まい費用なども支払われます。ただし、保険の対象となる住宅は新耐震基準に適合しているなど、一定の要件を満たさなければならないため、すべての中古住宅が保険に加入できるわけではないことにも注意が必要です。


既存住宅売買瑕疵保険が税制特例の要件に

住宅ローン控除、買換えの特例、住宅取得資金の贈与の特例、登録免許税の特例、不動産取得税の特例において、一定の築年数を超えた中古住宅の適用要件の範囲に、既存住宅売買瑕疵保険への加入(加入後2年以内)が追加されています。また、平成26年4月に始まる予定の「すまい給付金」では、宅地建物取引業者が売主となる中古住宅における適用要件のひとつが、既存住宅売買瑕疵保険への加入となっています。


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