マンションの資産価値、用途地域の境界線は要注意

資産価値の高いマンションを選びたい

資産価値と聞けば、昭和のバブルで耳にしたキャピタルゲイン、つまり「値上がり期待」を連想してしまうのだが、昨今のそれは少し意味合いが違う。どちらかといえば、不動産相場が長期的なデフレトレンドにある中での「価値が下がりにくい」物件を対象に捉えたもの。

「貸せるマンション」もそう。将来にわたって安定的な収入が見込みにくい成熟社会においては、自宅さえも生活防衛手段のひとつとして、いざというときの収入源に考えざるを得ない。だから、物件選びは自ずと慎重になる。

最も重要視すべき条件は「立地」である。これはすべての読者が認識済みで、実行していることだろう。人気エリア、人気沿線、最寄駅からの距離、住環境、将来性。そうした様々な視点から立地を吟味しているはず。

「用途地域」が意味するもの

住環境を決定づける条件のひとつが「用途地域」であることは、これも多くの読者が知っていることと思う。わかりやすい代表例が「第一種低層住居専用地域」。敷地面積に対する建築面積の割合を示す「建ぺい率」や同じく延床面積の割合をさす「容積率」の値が低く、建物の高さも大抵10mに制限されているため閑静な環境が保たれている。

かたや中高層地域や商業地域などは大きな建物が建てられるため、眺望という面では期待が持てる。つまり、用途地域と日々の暮らしはダイレクトに関係してくるといってよいのである。しかし、その用途地域の特徴を資産価値という視点に置き換えて把握している人は意外に少ないのではないか。具体的に解説してみよう。

下の画像は、世田谷区のとある住宅街を都心方向に向いて撮影したものだ。中央手前には一戸建ての住宅街が広がっている。しかし、その低層の街並みと断絶するかのように、画像左部分には大きなマンションが建っている。さらに、この画像を撮影したのは、20階以上のタワーマンションから。この高低差は何を意味するのだろうか。