土地を購入して家を建てようとするときには、住まいに関するいくつかの本や雑誌を読んで、事前にある程度の知識を得ようとする人がほとんどでしょう。何の知識もないままでは、自分の希望に合った土地を選ぶことも困難です。

今回は、土地探しを始める前に「少なくともこれだけは知っておきたい」予備知識をまとめてみました。なお、実際に土地探しを始めてからは、より深い知識が必要になる場合もあります。


土地の権利の違いを知っておこう

新築住宅

土地を購入して家を建てるには、ある程度の予備知識が欠かせない

土地の権利には、大きく分けて所有権と借地権の2つがあり、所有権は文字どおり土地を自ら所有する権利です。

それに対して借地権は、第三者が所有する土地を、建物を所有する目的で借り、その土地を使用する権利となります。

借地権にはさらに地上権と賃借権の2つに分けられ、地上権のほうが借りる側にとって権利の強い「物権」となっています。ただし、一戸建て住宅における借地権は、そのほとんどが賃借権です。

また、現在の「借地借家法」は1992年(平成4年)8月1日に施行されています。施行日以降に新しく設定された借地権に対しては新法が適用されているものの、それ以前から存続する借地権に対しては引き続き旧法が適用されることになっています。

個人の土地取得にあたって新たに借地権を設定することは少なく、借地権として売り出されている土地の多くは依然として旧法が適用されるものです。

所有権の土地の相場より2~3割ほど安く権利を得ることができるものの、借地権の土地を検討するときには、契約の残存期間、更新料の支払いなど契約更新に関する定め、地代の定め、権利を売買するときの名義書換料の定めなどについて、しっかりと確認することが大切です。


建築敷地の接道義務とは?

都市計画区域(および準都市計画区域)内の敷地では、それが公道か私道かを問わず、建築基準法で認められた道路に2m以上接していなければ建物を建築することができません。これが「接道義務」といわれるものです。

建築基準法による道路の定義にはいくつかの種類があるものの、見た目が道路状であるかどうかとは必ずしも一致しません。

一般的な認識ではどう見ても「道路」でしかない場合であっても、それが建築基準法の定義に当てはまる道路でなければ、原則として建築確認を受けられないことになります。

ただし、建築基準法上の道路に接していなくても、一定の基準に当てはまる水路や遊歩道などに接している場合や周囲に広い空地がある場合で、安全上や防火上などの支障がないものとして認められれば、建築確認を受けることができるときもあります(法43条ただし書き)。

また、建築基準法に定める道路は原則として幅員4m以上(指定がある場合には6m以上)で、これに足りない場合には道路の両側で均等に敷地位置を下げなくてはなりません。

これを「敷地のセットバック」といい、セットバック部分の面積は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積から除かれます。もともとの敷地面積が狭いうえに、このセットバック面積が大きいような場合には、建築計画に大きな影響を及ぼすことにもなりますから注意が必要です。

建築敷地の接道義務について詳しくは ≪道路の種類と接道義務を正しく理解しよう≫ をご参照ください。


住環境を左右する用途地域

都市計画法や建築基準法などによる土地利用の制限のなかで、最も基本となるのが「用途地域」による建築物の用途制限です。

これらの内容を細かく覚える必要はありませんが、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しておきましょう。

都市計画法では用途地域として、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域の12種類が定められています。

これらの用途地域のうち、最も住環境に優れているとされるのは第1種低層住居専用地域で、商業系や工業系の用途地域なら「閑静な住宅街」にはなりません。ちなみに、住宅を建てることができないのは工業専用地域だけとなっています。

しかし、たとえば第1種低層住居専用地域といっても、決して住宅専用の地域ではありません。建築物の用途がある程度かぎられるとはいえ、住宅以外のものも建ちますから、いずれにしても周辺の状況をよく確認することが大切です。

用途地域について詳しくは ≪住宅購入者は必須! 用途地域の基礎知識≫ をご参照ください。


家の大きさを決める建ぺい率と容積率

それぞれの敷地に建てることができる建物の大きさの上限を定めているのが、建ぺい率と容積率の規定です。

建ぺい率とは建築面積の敷地面積に対する割合で、「建坪(たてつぼ)」などともいわれます。用途地域との組み合わせで30%から80%に定められていますが、角地の場合の緩和、防火地域内での耐火建築物に対する緩和などがあり、実質的に「制限なし」とされる場合もあります。

ここでいう「建築面積」とは、建物を真上からみたときの投影面積ですが、1階と2階が同形、または2階のほうが狭い建物であれば、ほぼ1階部分の床面積だと考えて差し支えありません。

一方、容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合で、こちらのほうが感覚的に理解しやすいでしょう。容積率200%なら、50坪の敷地に延べ100坪までの建物を建てられます。建ぺい率と同様に、用途地域との組み合わせによって50%から1300%の間で定められています。

容積率で注意しなければならないのは、前面道路の幅員が12m以下のときに、指定された数値よりも厳しく制限される場合があることです。

大半の住宅地は12m以下の道路に接しているでしょうが、たとえば住居系の用途地域で前面道路の幅員が4mのときには、指定容積率が200%でも、実際に適用される容積率は160%となります(道路幅員×10分の4:他の数値の場合もあります)。

また、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、高度地区による制限などにより、容積率のすべてを使うことができない場合も少なくありません。

その一方で、容積率にはいろいろな緩和規定(不算入規定)などがあるため、実際に建てられる面積を判断することが難しいケースも多くなっています。

建ぺい率について詳しくは ≪建ぺい率、これだけ分かれば万全の基礎知識≫ をご参照ください。
容積率について詳しくは ≪容積率、これだけは知っておきたい基礎知識≫ をご参照ください。


木造住宅が認められない土地もある

都市計画のうえで、建物が密集する都市の防災や不燃化は重要な課題です。そのため都市計画法で、市街地における火災の危険を防ぐための地域として、防火地域と準防火地域とが規定され、建築基準法および同法施行令でそれぞれの具体的な制限内容が定められています。

防火地域に指定された区域では、建物は原則として耐火建築物(一般的に鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造など)にしなければなりません。ただし、地階を含む階数が2以下で、かつ、延床面積が100平方メートル以下の建築物は準耐火建築物とすることができます。

防火地域内でも、一定の耐火性能を有するものとして国土交通大臣の認定を受けている構造であれば、木造住宅などの建築が可能です。ただし、これが認定され始めたのは近年(枠組壁工法が2004年4月、在来軸組工法が2006年10月)であり、まだあまり一般的ではありません。

従来から普及しているタイプの木造住宅は防火地域内に建てることができませんから、木造住宅を建てるための土地を探すときには注意が必要です。

防火地域の多くは繁華街などの商業地域ですが、たとえば東京都千代田区、中央区、台東区などのように、ほとんどのエリアが防火地域に指定されている場合もあります。

防火地域と準防火地域などについて詳しくは ≪防火地域と準防火地域の基礎知識≫ をご参照ください。


都市計画は電話でも確認できる

気になる土地の用途地域、建ぺい率、容積率、防火指定などの都市計画は、自治体のホームページで公開されていることも多いほか、たいていの自治体では電話による問い合わせにも応じてもらうことができます。

土地所在地の役所の都市計画課などに電話をして、土地の所在地(住居表示実施区域では、地番でなく住居表示)を伝えれば、担当者が都市計画図を見ながら回答してくれるでしょう。

ただし、電話では間違った位置の土地における制限を伝えられても、なかなかそれに気付かないものです。正確を期するためには、自ら都市計画図を確認することも必要です。

役所の窓口へ直接行って備え付けの都市計画図(大判のもの)を見れば、指定の境目など細かな部分も確認することができます。


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