土地

市街地の土地が昔から宅地だったとはかぎらない!

土地や建物を購入するときには、売主業者あるいは媒介業者から登記事項証明書を渡されるはずです。

これは登記されている現在の権利内容などを示す書類ですが、このうち土地の登記事項証明書には「地目」という欄があり、土地の用途を分類したものになっています。

一戸建て住宅やマンションの敷地は、ほとんど「宅地」になっていることでしょう。更地のときには「畑」や「山林」などのこともありますが、建物の建築に伴い「宅地」へ地目変更されます。

住宅敷地にとって、その地盤の強さは重要な要素ですが、この「地目」をさかのぼって調べることで、かつては「田」だった、あるいは「沼地」だったという過去が分かる場合があります。ときには「墓地」だったような過去を持つ敷地も存在します。

今回は昔の「地目」のあらましと、その調べ方についてみていくことにしましょう。

なお、丁寧な不動産業者では売買契約に先立つ物件調査で昔の地目を調べてくれることもありますが、そこまでの調査義務はなく、現実にはまったく調べないという不動産業者のほうが多いかもしれません。

売買契約後に地目に関して何らかの問題が発覚して、媒介業者の調査不足による責任などを追及しようとしても困難なケースが大半です。昔の地目を調べるのは、自分で、もしくは業者へとくに依頼をして、売買契約の前に行なうようにするべきです。


閉鎖登記簿と旧土地台帳

現在は全国すべての法務局で登記記録がコンピュータ化され、従来の登記簿謄本に代わって「登記事項証明書」などが交付されるようになっています。このコンピュータ化に伴って使われなくなった、従前の紙の登記簿が「閉鎖登記簿」です。

また、それ以前にも土地の合筆や登記用紙の再整、新たな用紙への移記などによって、それまで使われていた登記簿が閉鎖されている場合もあります。

しかし、その従前の登記簿の体裁が整えられた(※)のは昭和34年度から46年度にかけての頃であり、それ以前に明治時代から使われていたのは「土地台帳」です。
(※)土地台帳と古い様式の登記簿の一元化

旧土地台帳の写し

旧土地台帳で明治時代からの変遷が分かる

明治6年に実施された地租改正によって、私有財産としての土地所有権が認められるようになりましたが、その課税(地租)対象となる土地の「課税台帳」として、まず「地券台帳」が作成され、その後明治22年頃に「土地台帳」が作成されています。

あくまでも課税目的の台帳だったため、当初は郡役所で管理し、明治29年以降に税務署が設置されるとそちらへ移管されていったようです。

その後、時代を経て昭和25年7月に「土地台帳」の管轄が税務署から登記所(法務局)へ移されました。

したがって、閉鎖登記簿をさかのぼって調べることで、おおむね昭和40年代以降の土地の地目の変遷が分かり、さらに旧土地台帳をさかのぼって調べることで、明治22年頃の地目まで分かることになります。


現在の地目は?

不動産登記法(不動産登記規則)で定められている現在の地目は、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種類となっています。

土地の現況や利用状況によって区分されますが、一つの敷地が異なる用途で使われているときには、その主たる用途で判断されます。


古い地目はどうなっていた?

旧土地台帳で使用されていた地目も、現在と共通するものが少なくありません。

ただし、地目の種類が厳密に限定されていたわけではなく、非課税地においては「現況に応じて適当に定める」といった旨の規定もあったため、あまり一般的ではない地目が記載されていることもあります。また、時代の変遷によって少しずつ地目の表現も変わっているようです。

時代の前後を考慮せず、旧土地台帳に表れる主な地目を列挙すると次のようになります。

【現在と共通する地目】
田、畑、宅地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、運河用地、用悪水路、井溝、保安林、公衆用道路、雑種地

【現在とほぼ共通する地目】 ( )内は現在の地目
学校敷地(学校用地)、墳墓地(墓地)、溜池(ため池)、溝渠(用悪水路)、堤塘(堤)、砂防地(山林、原野など)、道路(公衆用道路)

【現在は使われていない地目】
郡村宅地、市街宅地、大蔵省用地、官有地、府県社地、郷村社地、招魂社地、野地、軌道用地、水面埋立地、土揚敷、稲干場、荒蕪地、荒地、死獣捨て場、監獄用地、行刑場(処刑場)など

なお、公用地については建物などの用途に応じて「町村役場敷地」「公立学校用地」「○○試験場用地」などのように記載されています。


住宅・土地購入の際に注意が必要な地目は?

かつての地目が「田」であったケースは、大都市の市街地でも比較的多いでしょう。ただし、宅地になってから相応の年数が経っていれば、あまり心配する必要はないかもしれません。

しかし、池沼(沼地)、溜池、水面埋立地などの場合には、地盤が弱い可能性を十分に考えることが必要です。大きな地震による液状化も懸念され、建築の際には建物の基礎工事を入念にすることが求められます。

その他にも、水に関係する地目だったときには、その土地の経緯や地盤強度をよく調べることが欠かせません。

「荒地」とは、もともと別の地目であった土地が、天災によって原形が失われたものであり、土地台帳が課税目的のものだったため、災害により一定期間の課税免除をする際などに地目を「荒地」としたのです。

さらに「荒地」の原因として日付とともに「山崩」(山崩れ)、「川欠」(川への流出など)、「押堀」(出水による凹部形成など)、「石砂入」(石砂の流入)、「川成」(川になった)、「海成」(海になった)、「湖水成」(湖水になった)などが記載されているようです。

それに対して「荒蕪地」は、野放しの状態で自然と荒れ地になった土地を指しています。

昔の地目が「監獄用地」「行刑場(処刑場)」などであるのは稀なケースだと考えられますが、もしそれに行きあたった場合に、それをどう考えるのかはあくまでも個人次第でしょう。

これらは公用地だった可能性が高く、刑場などが史跡となって残されている場合も少なくありません。しかし、過去に民間へ払い下げられて宅地開発されていることもあり得ます。

その他によく分からない地目が出てきたときには、地元の土地家屋調査士に相談すれば、たいていは説明してくれるでしょう。

(参考資料「土地台帳の沿革と読み方」日本加除出版)


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