土地

市街地の土地が昔から宅地だったとはかぎらない!

土地や建物を購入するときには、売主業者あるいは媒介業者から登記事項証明書を渡されるはずです。

これは登記されている現在の権利内容などを示す書類ですが、このうち土地の登記事項証明書には「地目」という欄があり、土地の用途を分類したものになっています。

一戸建て住宅やマンションの敷地部分は、ほとんど「宅地」となっていることでしょう。更地のときには「畑」や「山林」などの場合もありますが、建物の建築に伴い「宅地」へ地目変更されます。

住宅敷地にとって、その地盤の強さは重要な要素ですが、この「地目」をさかのぼって調べることで、かつては「田」だった、あるいは「沼地」だったという過去が分かる場合があります。ときには「墓地」だったような過去を持つ敷地も存在します。

今回は昔の「地目」の概略と、その調べ方についてみていくことにしましょう。

なお、丁寧な不動産業者では売買契約に先立つ物件調査で昔の地目を調べてくれることもありますが、そこまでの調査義務はなく、現実にはまったく調べないという不動産業者のほうが多いかもしれません。

売買契約後に地目に関して何らかの問題が発覚して、媒介業者の調査不足による責任などを追及しようとしても困難なケースが大半です。昔の地目を調べるのは、自分で、もしくは業者へとくに依頼をして、売買契約の前に行なうようにするべきです。


閉鎖登記簿と旧土地台帳

現在は全国すべての法務局で登記記録がコンピュータ化され、従来の登記簿謄本に代わって「登記事項証明書」などが交付されるようになっています。このコンピュータ化に伴って使われなくなった、従前の紙の登記簿が「閉鎖登記簿」です。

また、それ以前にも土地の合筆や登記用紙の再整、新たな用紙への移記などによって、それまでの登記簿が閉鎖されている場合もあります。

しかし、その従前の登記簿の体裁が整えられた(※)のは昭和34年度から46年度にかけての頃であり、それ以前に明治時代から使われていたのが「土地台帳」です。
(※)土地台帳と古い様式の登記簿の一元化

旧土地台帳の写し

旧土地台帳で明治時代からの変遷が分かる

明治6年に行なわれた地租改正によって、私有財産としての土地所有権が認められるようになりましたが、その課税(地租)対象となる土地の「課税台帳」として、まず「地券台帳」が作成され、その後明治22年頃に「土地台帳」が作成されています。

あくまでも課税目的の台帳だったため、当初は郡役所で管理し、明治29年以降に税務署が設置されるとそちらへ移管されていったようです。

その後、時代を経て昭和25年7月に「土地台帳」の管轄が税務署から登記所(法務局)へ移されました。

したがって、閉鎖登記簿をさかのぼって調べることで、おおむね昭和40年代以降の土地の地目の変遷が分かり、さらに旧土地台帳にさかのぼって調べることで、明治22年頃の地目まで分かることになります。


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