売り出された土地の情報をみて、即座に「これは安い」「これは高い」と判断できる人はなかなかいないでしょう。マンションなどに比べて個別要因が強く、一つひとつの土地の条件によって価格にも大きな差が生じます。

しかし、土地を購入するときには自分が納得できる価格かどうかが大きな問題となります。売主や不動産会社から提示された価格の妥当性を判断するためにも、それなりの相場観を養っておくことが大切です。


地価の傾向を知る公的価格

土地

土地価格にはいくつも種類があるものの、価格相場をストレートに表すものはない

一物多価ともいわれ、なかなか分かりづらい土地価格ですが、国や自治体から発表される公的なものだけでも公示地価、基準地価(都道府県基準地価格)、相続税路線価、固定資産税路線価、固定資産税評価額があります。

毎年1月1日時点の価格である公示地価(3月下旬に公表)と、7月1日時点の価格である基準地価(9月下旬に公表)は、「一般の土地取引価格に対する指標となること」が一つの目的となっていますが、その性質上、実際の取引相場価格とは異なっていることも少なくありません。とくに地価の上昇時または下落時には、後追い価格となりやすく、実際の相場とだいぶ乖離することもあるでしょう。

しかし、一定エリアの全体的な地価傾向として上昇しつつあるのか、それとも下落しつつあるのかといった動きを知るのには役立つ指標となります。

路線価(相続税路線価)は、相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額で、公示地価の8割程度が目安とされています。毎年1月1日時点の価格が7月1日に公表されます。

公示地価の「標準地」や基準地価の「基準地」に比べ、路線価の調査地点(標準宅地)は格段に多く、都市部の市街地ではほぼすべての路線(公道)に対して価格が付けられます。そのため、最寄りの公示地価の地点における路線価との違いを比べることにより、調べたい土地の価格水準を推し量るのに役立つ場合があります。

公示地価と基準地価、路線価について詳しくは≪路線価・公示地価・基準地価の違いを知る!≫をご参照ください。

なお、公示地価と基準地価の詳しい内容については、国土交通省による「土地総合情報ライブラリー」でみることができます。また、全国の路線価図(過去3年分)は国税庁のページでみることができます。


短期の地価動向を表す「地価LOOKレポート」

先行的な地価動向を明らかにすることを目的として、国土交通省により平成19年第4四半期分から「地価LOOKレポート」の公表が始まりました。全国の主要都市における調査対象は150地区で、とくに地方圏では調査地区がまばらとなっているため、参考にできる地区がないという場合も多いでしょう。

しかし、東京都、名古屋市、大阪市周辺では調査地区が比較的多く、3か月ごとに発表される地価動向は全体的な傾向をみるのに適しています。なお、地価LOOKレポートは地価やその変動率について具体的な数値を示すのではなく、上昇、横ばい、下落を9段階に分けた指標で示しています。

地価LOOKレポートの詳しい内容については、国土交通省による「土地総合情報ライブラリー」でみることができます。


民間による土地価格動向

民間の調査機関が国のように全国数万、数十万の地点を調査することはできませんが、一般財団法人日本不動産研究所では毎年2回、全国主要223都市、約2,000地点の地価を調査し、これを指数化したうえで公表しています。「市街地価格指数」として公表されるのは、圏域ごとに分けられた平均的な数値ですが、調査時点後の半年間を予測した参考データ(今後見通し)も掲載されています。

その他、大手不動産業者のWEBサイトには、野村不動産アーバンネット価格動向調査、リハウス・プライスリサーチなど、独自に集計、分析した住宅地価格動向などが掲載されている場合もあります。

一方、東京証券取引所による「東証住宅価格指数」(試験算出中)は、首都圏の既存マンション(中古マンション)の成約情報についてまとめられたものであり、土地価格の動向を表すものにはなっていません。


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