接道義務・道路の種類を正しく理解しよう [不動産売買の法律・制度] All About

住宅をはじめ不動産にとって「道路」の規定はたいへん重要なものです。とくに敷地の「接道義務」と、その対象となる道路の種類について正しく理解することが欠かせません。

今回はこの道路の規定について、住宅や土地を購入する前にぜひ知っておきたい基本的なポイントをまとめてみました。

建築物敷地の接道義務とは？

「建築物の敷地は、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」というのが、建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」です。

この「幅員4ｍ以上」というのは、特定行政庁が一定の手続きを経て指定した区域内では「幅員6ｍ以上」に置き換えられますが、実際にその指定を受けた区域はまだ少なく、大半は「幅員4ｍ以上」のままでしょう。

「2ｍ以上接する」というのは、主に敷地延長による旗ざお状の敷地や不整形の敷地で生じやすい問題です。これらの敷地では、道路に接する間口が2ｍ以上でなければならないほか、旗ざお状敷地の通路部分の幅は、狭いところでも2ｍ以上が確保されていることを求められます。

通常の敷地であれば「2ｍ以上」の接道にあまり問題はないでしょう。しかし、ここで厄介なのは対象となる「道路」があくまでも「建築基準法による道路」だということです。建築基準法で認められた道路であれば、それが公道でも私道でも変わりはありません。

「道路」を規定する法律には、建築基準法、道路法、道路交通法、道路運送法などがあり、それぞれ定義する「道路」の内容が異なるほか、日常生活でイメージする「道路」ともいくつかの違いがあります。

しかし、不動産に関連して説明される「道路」は、ほとんどの場合が「建築基準法による道路」のことであり、これらを区別して考えないと話が分かりづらい場合もあるでしょう。

なお、敷地の「接道義務」があるのは都市計画区域（および準都市計画区域）内であり、都市計画が定められていない区域では適用されません。また、特殊建築物や大規模建築物などの敷地については、条例により前面道路の幅員や接道幅の制限が厳しくなっている場合もあります。

建築基準法による「道路」の定義は？

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件に該当するものです。

□ 道路法による道路（第42条1項1号）
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4ｍ以上のもの。公道になります。

□ 都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

□ 既存道路（第42条1項3号）
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4ｍ以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。

□ 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

□ 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4ｍ以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。

□ 法が適用されたとき既にあった幅員4ｍ未満の道路（第42条2項）
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定をしたものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4ｍの幅員を確保することが前提となっています。

このうち、「2項道路」について詳しくは ≪法42条2項道路とセットバック≫ を、「位置指定道路」について詳しくは ≪位置指定道路と開発道路≫ をご参照ください。

これらの条件のどれも満たさないものは、たとえ見た目が道路そのものであっても、建築基準法上では「道路」として扱われません。「公道」でありながら、建築基準法上の道路ではないもの（公道扱いの通路）も存在しています。

なお、自動車専用道路など一定のものは、接道対象の道路から除かれています。

4ｍ以上の公道でも安心はできない？

購入しようとする敷地に接する道路が幅員4ｍ以上の公道であれば、道路について何らかの問題が起きることは少なく、あまり心配する必要はありません。しかし、場所によっては周辺一帯で問題を抱えているケースもあるため、注意を怠らないことが大切です。

公道の場合には、それぞれ管轄する役所で道路幅員の管理をしているのですが、これが現況管理の場合と認定管理の場合があり、同じ役所内でも路線によって対応が異なります。

現況管理のときは現地における実際の道路幅員そのままでとくに問題はありませんが、認定管理において認定幅員よりも現況幅員が狭いときに問題が生じます。

たとえば、管轄する役所の道路台帳に記載された認定幅員が6.00ｍのときに、現地の道路幅員が5.80ｍで、認定に対して20cm不足しているとしましょう。

役所によって対応が異なる場合もあるでしょうが、このような敷地に住宅を建築しようとするときには、官民査定によって道路と敷地の境界を確定させるか、もしくは不足する20cm分について「とりあえず一方的に敷地を下げてくれ」という指示をされることがあります。

官民査定には数か月、長ければ半年以上の期間がかかり、その間は建築工事着工を先延ばしにするか、それができなければ敷地を下げるか、といった選択を迫られることもあるでしょう。境界確定後に敷地を戻すことのできる場合もありますが……。

既に前面の公道との間で官民査定を終えている敷地を購入すれば、原則としてこのような問題は起きませんが、土地の扱いに慣れていない媒介業者では、公道の管理幅員のチェックを失念するケースもあるので注意しなければなりません。

道路内の建築制限とは

地盤面下の建築物や公衆便所、巡査派出所など一定のものを除き、道路内または道路に突き出して建築をすることはできません。

当然ながら住宅を建てることもできないのですが、建築物の敷地と道路の間に高低差がある場合の「擁壁」も、道路に突き出して築造してはならないことになっています。

古い既存擁壁では、その一部が道路部分にかかっている場合、あるいは擁壁の築造後に確定した道路境界が擁壁の一部にくい込んでいる場合などがあります。

新たに住宅の建築をしようとするとき、役所によっては既存擁壁の状況を容認するケースがあるかどうかはともかくとして、原則的には擁壁を造り直すことが必要であり、かなりの費用負担を強いられることにもなるでしょう。

上の幅員問題と同様に、官民査定などによって敷地と道路の境界が明確で、擁壁の出っ張りなどはないことが確認できる土地であれば、このような問題はありません。

建築基準法による道路に接していない敷地の場合

敷地の接する道路が建築基準法によって認められたものではないとき、あるいは敷地がまったく道路に接していないときなど、法による「接道義務」を満たしていなくても、特定行政庁から建築の許可を得られる場合があります。

建築基準法第43条のただし書きによるため、規定外の道路（通路）に対してこれを適用するときには「ただし書き道路」などともいいますが、これらの「建築基準法による道路に接していない敷地」については ≪43条ただし書きが適用される敷地を買うとき≫ で解説をしていますのでご参照ください。

なお、この「ただし書き」が適用される敷地かどうか、一部では事前に明らかとなる場合もありますが、原則として申請をしてみなければ分からないものであるため、このような敷地の購入を検討するときには慎重な対応が必要です。