団信料と保証料は住宅ローンの2大費用

ローンの借入費用は数十万円にのぼる
住宅ローン関連の費用で最も金額が大きいのが団信料と保証料です。ともに借入額や返済期間によって金額が異なり、数十万円必要になります。ただし両方ともかかるケースは少なく、どちらかが不要な場合が一般的です。

例えば都市銀行の住宅ローンでは団信料が金利に含まれていますが、保証料はかかります。逆にフラット35の場合は保証料が不要ですが、団信料の支払いが毎年必要です。2,400万円を35年返済で借りた場合の都市銀行の保証料は49万円程度が一般的ですが、借りる人の信用力の度合いによってもっと高くなる場合もあります。一方、フラット35の場合、同じ借入条件で団信料の総額は140万円ほどです。

火災保険料や抵当権の登記費用もかかる

火災保険への加入も、住宅ローンを借りるときの必須条件になります。保険料は期間や地域などにより異なり、35年の場合は十数万円程度。火災保険と同時に地震保険にも加入する場合は、期間5年で数万円程度です。ここでは火災保険と地震保険を合わせて15万円としておきましょう。

このほか、マンションの土地と建物をローンの担保とするため、抵当権の設定登記が必要です。その際に借入額の0.1%の登録免許税と司法書士への手数料がかかります。2,400万円の借り入れで合計15万円程度です。またローン契約の際の印紙税も2万円ほど必要になります。

新築マンションの諸費用は価格の3~5%が目安

買うときの諸費用を合計すると、下記のように107万円ほどになりました。通常、新築マンションの購入時の諸費用は売買価格の3~5%が目安と言われています。価格が4,000万円なら150万~200万円ほどの諸費用を支払う必要があるのです。

■マンションを買うときの諸費用
(銀行ローンを借りて3,000万円の物件を買う場合の例)
・印紙税(売買契約) 1万5,000円
・登録免許税(土地・建物の所有権) 13万2,000円
・司法書士手数料(同上) 10万0,000円
・不動産取得税 0円
・融資手数料 3万1,500円
・団体信用生命保険料 0円
・保証料(借入額2,400万円、35年返済) 49万5,000円
・火災保険・地震保険料 15万0,000円
・登記費用(ローン抵当権) 15万0,000円
1,07万3,500円

中古マンションは仲介手数料も必要

なお、中古マンションを買うときは仲介会社を介して購入することになるので、仲介会社に仲介手数料(媒介報酬)を支払います。金額の上限は「売買価格×3%+6万円」と決められており、別途消費税も必要です。中古住宅は新築に比べて税金の軽減が小さい場合が多いので、諸費用の総額は価格の7~9%程度が目安になります。

ローンの利息は諸費用よりはるかに大きい

マンションを買うのに必要なお金は諸費用だけではありません。住宅ローンの利息もかかります。利息は諸費用よりずっと大きな金額ですが、入居してから毎月少しずつ支払うのでコストとして意識されにくいかもしれません。

例えば2,400万円を金利3.0%、35年返済で借り入れると、35年間の総返済額は約3,880万円になります。そこから借入元金の2,400万円を差し引いた約1,480万円が、金融機関に支払う利息というわけです。借入元金の実に6割以上の利息がかかることになります。

この利息は金利が高く、返済期間が長いほど金額が大きくなります。金利4.0%、35年返済とすると借入元金の9割近くの利息を支払わなければなりません。金利と返済期間によって利息が借入元金の何割かかるかを示したのが下の表です。

■住宅ローン借入元金に対する利息の比率
  返済期間
20年 25年 30年 35年
金利 2.00% 21.4% 27.2% 33.1% 39.1%
2.50% 27.2% 34.6% 42.2% 50.1%
3.00% 33.1% 42.3% 51.8% 61.6%
3.50% 39.2% 50.2% 61.7% 73.6%
4.00% 45.4% 58.4% 71.9% 86.0%

ちなみにマンションを買うと、管理費や修繕積立金、固定資産税などもかかりますが、これらは入居している限りずっとかかるランニングコストなので買うときの支払額には含めていません。

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