どんな金利タイプなのかが、一番重要！
さて、最も重要となる住宅ローンの返済計画は、どのような点を確認したら良いでしょうか。書式はさまざまですが、おおよそ、下記のような項目が書かれています。＜資金計画表記載例＞
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| 金利タイプなど重要なことが記載されていない場合もあるので、確認が必要 |
●どのような金利タイプなのか
金利タイプは、書かれていることもあれば、書かれていないこともあります。上記の例では、金利1.8％という情報しかありませんが、このような低金利の商品は3年固定など、将来、市場金利が上昇すれば、返済額もアップする商品です。どの金利タイプを利用するかは、収入に対しての返済の余裕度や、今後のライフプランなどによっても異なりますが、これから教育費などが必要となる、家計収支にあまり余裕がない、完済までに25年以上はかかるというような場合には、長期固定金利の商品で試算してもらうことをお勧めします。
今後のライフプランも聞かず、金利タイプの違いの説明などもなく、短期固定金利や変動金利で試算された場合には、「長期固定でも試算してみてください」と言ってみましょう。
●返済期間
多くの場合は、35年返済で資金計画を作成しているようです。返済開始の年齢に35年を足したら、あなたは何歳になりますか？例えば、35歳の人なら70歳まで住宅ローンを支払うことになってしまいます。多くの場合は「繰上返済などで、実際にはもっと早く返済し終わりますよ」などと言われるでしょうが、繰上返済をするためには、その金額を貯蓄する余裕を残しておかなくてはなりません。
実際に借入れする際には、35年返済にすることで、毎回の返済額を引き下げ、余裕が出た分を貯蓄し、繰上返済を行うというプランで良いのですが、資金計画の段階では、会社員であれば退職時の年齢まで、自営業の方であれば、自分が引退する年齢までの年数で試算してもらいましょう。繰上返済分も含めて、実際にはどのくらいの負担になるのかがわかります。
●ボーナス返済
例えば、「毎月の返済は9万円以内に抑えたい」という要望を出すと、毎月分については9万円内にして、残りはボーナス返済分として試算されてしまう場合があります。ボーナス返済を併用することは、決して悪いことではありませんが、その金額を、毎回ボーナスから支払うことをイメージしてみましょう。ボーナスをもらったら、旅行に行こう、とか、家電を買い換えようとか、そんな楽しみを持っていることと思います。楽しみを奪ってしまうような返済額だと、マイホーム購入後の生活がつまらなくなってしまいかねません。
また、住宅を購入することで、固定資産税などの支出も生じてきます。このようなことから、なるべくボーナス返済は利用しない、利用したとしても少額に抑えるようにしたいものです。ボーナス時の返済額についても、どのくらいに抑えたいかをはっきりと伝えましょう。
●支払返済比率
年間の住宅ローン返済総額を年収で割ったものを、支払返済比率（年収負担率などと言うこともある）といいます。一般的には25％以内が健全と言われています。年収が高い人や、DINKSの人、今後の年収が上がる可能性のある人などは、少々高めでも構いませんが、ガイド自身が、相談に応じてきた経験から見ると、25％を超えてくると生活はかなりギリギリになり、30％になると、将来家計の破綻の確率が高くなります。適切な比率は、住宅費以外のお金をどのくらい使うかという個人の価値観によっても異なりますが、25％以内を目安にしておくと良いでしょう。
●マンションの場合には管理費なども確認
マンションの場合には、毎月のローンの返済以外に、管理費や修繕積立金、駐車場代、駐輪上代などの支払いが生じます。これらも加えた上で、毎月無理のない返済額に抑えましょう。
聞きなれない用語が並び、わかりにくいかもしれませんが、このように資金計画表には情報が満載です。住宅ローンの金利タイプや、毎回の返済額、返済期間を指定すれば、より無理のない資金計画を立ててもらうことができますので、しっかり下準備をしてモデルルームにでかけましょう。
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