収入合算では妻は住宅ローン減税を受けられない!

夫婦で住宅ローンを受けられるのは、どのような場合かまずは確認しましょう。
住宅ローンの借り方によっては、妻が住宅ローン減税を受けることができない場合があるので要注意です。夫婦で住宅ローンを借りるときは次の3つのパターンがあります。

1.夫婦連帯債務による住宅ローン
夫と妻ともに債務者になり、連名で住宅ローンの契約をすることになります。連帯債務で住宅ローンを3,500万円借りた場合、例えば夫が2,500万円、妻が1,000万円というわけでなく、夫も妻も住宅ローンの契約上は3,500万円返済する責任があります。

住宅ローン減税については、条件を満たせば夫も妻も受けることができます。しかし、夫も妻も住宅ローンの契約上それぞれ3,500万円借りている責任はあるものの、住宅ローン減税の要件では、夫、妻のそれぞれの住宅ローンの借入金を3,500万円として住宅ローン減税を受けることはできません。

2.夫婦それぞれ単独債務による住宅ローン
金融機関によっては夫婦連帯債務を認めていないところもあります。その場合は、次の例のように夫婦それぞれが単独債務で住宅ローンを借りることになります。夫も妻も債務者になりますが、それぞれ個別に住宅ローンの契約をすることになります。

例えば、住宅ローンで3,500万円必要な場合、夫名義で2,500万円、妻名義で1,000万円というように、それぞれ借りる金額が分かれます。その結果、住宅ローンの契約書も2部に分かれることになります。実質2つの住宅ローンを借りることになります。なお、夫は妻の、妻は夫の連帯保証人になります。

この場合、条件を満たせば、夫、妻とも住宅ローン減税を受けることができます。

3.妻の収入を夫の収入に合算した収入合算による住宅ローン
債務者は夫のみですが、妻の収入の一部を夫の収入に合算して、借入金額を増やして住宅ローンを借りるケースです。

このとき、妻は住宅ローンの契約上、債務者ではなく連帯保証人となります。よって、住宅ローン減税は住宅ローンの借入者でないと受けることができないので、妻に収入があって所得税を納税していても、残念ながら住宅ローン減税を受けることができません。

夫婦連帯債務のときの住宅ローン減税の注意点

上記で説明したとおり、連帯債務による借入金額の全額が、夫、妻それぞれの住宅ローン減税の対象にはなりません。具体的にいうと、連帯債務による住宅ローンの金額が3,500万円のとき、夫、妻とも3,500万円を住宅ローン減税の対象にすることはできないということです。

それでは、夫、妻は、住宅ローン減税の対象となる住宅ローンの借入額のそれぞれいくらにすればよいのでしょうか?

確定申告の時には、すでに住宅ローン減税の割合は決まっている!

実は、住宅ローン減税の対象となる金額の割合は、住宅を取得したときに登記した所有権の持分割合により自動的に決まっているのです。

物件価格を4,000万円とします。また、頭金は500万円(夫300万円、妻200万円)、住宅ローンの借入金を3,500万円とします。

仮に、所有権を夫が1/2、妻が1/2と登記したとすると、夫の持分は2,000万円、妻の持分は2,000万円となり、住宅ローンが夫婦での連帯債務の場合、夫は300万円の頭金を出しているので、住宅ローンの割合は1,700万円となります。妻は200万円の頭金をだしているので、住宅ローンの割合は1,800万円となります。

よって、夫の住宅ローン減税の対象金額は1,700万円、妻の住宅ローン減税の対象金額は1,800万円となり、住宅ローンの夫の負担割合は1,700万円/3,500万円=48.57%、妻の負担割合は1,800万円/3,500万円=51.43%となります。

具体的には、連帯債務の住宅ローンの12月31日時点の残高が34,784,320円だとすると、次のような計算になります。

夫の住宅ローン減税の対象額 34,784,320円×48.57%=16,894,744円
妻の住宅ローン減税の対象額 34,784,320円×51.43%=17,899,576円

なお、連帯債務でも住宅ローンの借入金額分をすべて夫の持ち分にすれば、妻の住宅ローンの借入金額はゼロなので、妻は一切住宅ローン減税を受けることはできません。その代わり、夫がすべて住宅ローン減税を受けるという選択が可能です。

確定申告の直前に、夫婦の連帯債務なので住宅ローンの割合をどのようにすればよいか、というご相談をよく受けます。しかし、以上のように、所有権を登記するときに、結果として住宅ローン減税の割合が決まっているので、確定申告の時には「時すでに遅し」だということを忘れないでください。

よって、住宅ローンのための確定申告をする人は、まずは土地と建物の登記簿謄本で持分割合を確認しましょう。
また、連帯債務で住宅ローン減税を受ける予定の人は、所有権の登記のときに持分割合をよく検討して登記しましょう。

購入資金の負担金(出資金)割合=所有権割合でないと贈与税発生!

夫婦で住宅ローン減税を受けると得するかどうかは、長期的な視点でよく検討しましょう。
これまで説明したように、登記するときの原則は負担金(出資金)割合=所有権割合です。負担金(出資金)割合とは、物件価格+諸費用に対して誰がいくら資金を出したかということです。登記するときには必ずよく確認をして登記を行いましょう。

負担金(出資金)割合=所有権割合でないと贈与税が発生することになります。

物件価格が3,500万円で、夫の名義の頭金が500万円・住宅ローンが2,000万円、一方、妻名義の頭金が500万円・住宅ローンが500万円のときの所有権の割合は夫が5/7、妻が2/7となります。

もし、夫婦平等でということで、出資金割合を無視して、夫が1/2、妻が1/2の割合で所有権を登記してしますと、1/2?2/7=3/14の持分、即ち3,500万円×3/14=750万円を夫から妻に贈与したとみなされて、妻が贈与税を払う必要がでてくるというわけです。

また、物件価格が4,000万円で、頭金が夫の名義で800万円、残り3,200万円を連帯債務の住宅ローンとします。夫と妻の年収を考えて、3,200万円の連帯債務の割合を夫2,200万円、妻1,000万円とすると、所有権の持分割合は夫が(800+2,200万円)/4,000万円=3/4、妻が1,000万円/4,000万円=1/4となります。

このように、連帯債務の場合、登記をする時点で住宅ローンの割合を決める必要があることがわかると思います。

妻が住宅ローンを受けたほうが得かどうか?

妻に収入があるので住宅ローン減税を受けないと損をするのではないかという人も多いかもしれません。たしかに仕事を続けられれば、夫婦で住宅ローン減税を受けられるメリットがあります。

しかし一方で、育児などで妻が仕事を辞めてしまって、妻の分の返済を夫が続けている人も現実に多く見受けられます。

もし、夫が妻の返済分を負担している場合は、贈与税の対象となる可能性もあり、同時に夫が妻の返済を行っていたとしても、住宅ローン減税は当初決めた夫が返済する割合しか対象となりません。

このような実情を踏まえて、妻が仕事を続けられる可能性をよく検討したうえで、妻も住宅ローン減税を受けるかどうかについて、住宅ローンを借りるとき、または所有権を登記するときによく検討をしておくことが重要といえます。

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