35年ローン2440万円。2年後に繰り上げ返済を希望しています【住宅のお金診断】

	2年後	10年後	15年後	20年後
収入合計	560	536	536	536
支出合計	441	574	527	374
貯蓄合計	1057	1444	1215	2025
ローン残債	1766	1345	1014	653

・繰り上げ返済した場合
単位：万円

※教育費は子ども1人1350万円と仮定。（文部科学省「子供の学習費調査」平成28年度、日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査結果」平成29年度より）。高校までは公立、大学については公私・文理系を特定せずに平均的な金額により計算

この場合、経過年数20年後の実質残高（貯蓄残高－住宅ローン残債）は、繰り上げ返済しなかった場合の2025万円－653万円＝1372万円と比較して、既に住宅ローンは完済しているばかりでなく、貯蓄残高は1753万円。繰り上げ返済したことによって、老後資金として約400万円多く用意できたことになります。

 

この家計は1000万円の繰り上げ返済のメリット大。ただし……

年ベースで見ると、繰り上げ返済した年や上のお子さんが大学生の間は収支がマイナスになり、貯蓄を取り崩すタイミングはあります。それでも上のお子さんが大学を卒業された13年後からは教育費が減ることもあり、貯蓄額が着々と増える家計に見えます。

加えて、12年後には既に住宅ローンが完済されているというのも強み。教育費、住宅ローンの返済がなくなれば貯蓄ペースはぐっと上がるので、老後に向けて、これも安心材料でしょう。

あくまで概算にはなりますが、今の家計状況で返済10年経過後、1000万円の繰り上げ返済することは可能でありメリットも大きいと言えるでしょう。

ただしこのご家庭の場合、シミュレート通りに一度に1000万円返済してしまうと2年後の貯蓄額が50万円ほどになるので注意です。また貯蓄額の大半をボーナスに依存しているという不安材料があります。

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繰り上げ返済は複数回に分けたほうが安全

この家計の場合ですと、お子さんがずっと公立校へ進学すれば、1000万円以上の繰り上げ返済も可能といえるでしょう。しかし、難関校へ進学するため、塾代や家庭教師代などで平均以上の教育費が必要となる場合も想定しなければなりません。
 
また、早いタイミングで繰り上げ返済することは、総返済額を減らすための鉄則ですが、繰り上げ返済をした後、教育費等が足りなくなってしまったため、教育ローンを組むといったことになれば、本末転倒です。
 
一般的には、住宅ローンよりも低金利で融資を受けられるケースは稀であるため、今回のシミュレーションとは異なり、様子を見ながら何回かに分けて繰り上げ返済していくということも選択肢として考えておきましょう。


解説・キャッシュフロー表作成　
大島浩之

住宅ローンを切り口に、ライフプランニングを提案するCFP
上智大学文学部新聞学科卒業後、大手ハウスメーカーや不動産業者などを経て、現在では、FP試験の講師を務める傍ら、住宅ローンを切り口に、住宅購入をはじめとしたライフプランニングの相談を受ける。


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