上昇する地価に住宅価格、高騰する建設技能者の労務費

2014年はマンション価格の上昇要因が目白押しです。

不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向（2013年のまとめ」」によると、昨年１年間で5万6478戸の新築マンションが供給され、リーマンショック前（2007年：6万1021戸）の水準に近づきつつあります。市場は回復傾向を鮮明にしており、新築分譲マンション価格は年平均で前年比8.6％上昇しました。

首都圏（１都３県）全体の供給数のうち、東京23区内での供給数が約半数（46.1％）を占めたうえ、平均価格帯が１億円を超える「億ション」の供給数が1504戸と、前年比およそ２倍（2012年は778戸）に倍増したことが、全体の平均価格を引き上げる要因になっています（下表参照）。

同様に、中古マンションも堅調で、東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向（2013年）」によると、成約件数は２年連続で過去最高を記録し、成約価格も年平均で前年比3.5％アップしました。すべての都県・地域で上昇です。

地価も上昇傾向を示しています。全国主要都市の住宅地あるいは商業地150地区の地価動向を四半期ごとに定期調査している「地価LOOKレポート」（国土交通省）によると、2013年の第４四半期（2013年10月1日～14年1月1日）は150地区中122地区で上昇が確認されました。上昇地区が８割（81.3%）を超えるのは、調査を開始し始めた2007年第４四半期（82.0%）以来の出来事です。

特に３大都市圏を中心とした商業系地区において上昇に転じた地区が多く見られたほか、住宅系地区についても引き続き上昇が継続しました。「金融緩和などを背景とした不動産投資意欲の高まりが、上昇地区８割超の要因」と国交省は説明しています。

このように、地価や分譲マンション価格はデータから上昇基調が鮮明です。消費者物価指数（生鮮食料品を除く総合／総務省）の年平均が、マイナス0.1％（前年比）だった2012年から、2013年はプラス0.4％（同）にプラス転換しています。デフレ脱却が射程圏内に入っているのがうかがえます。

これからマイホームを手に入れようという人にとって、価格上昇は決して喜ばしいことではないはずです。しかし、追い討ちをかけるように建築資材や職人の工賃も上昇し始めています。

資材価格に加え、職人の工賃も上昇 　2014年は価格上昇要因のオンパレード 

下記グラフは、2009年から14年１月までの東京都区部の建築資材物価指数（建築物価調査会）の推移です。2013年から上昇カーブが、より急勾配になっているのが分かります。円安による輸入材価格の上昇に加え、前述のようにマンションを初めとする住宅建設の増加や、震災復興を含めた公共工事の受注増大による建築需給のひっ迫が資材価格を引き上げています。

さらに、建築に従事する技術者や技能者の不足が顕在化してきており、職人の工賃も上昇傾向にあります。帝国データバンクの「人手不足に対する企業の意識調査（2014年１月）」によると、業種別では建設業が最も従業員（正社員）不足に陥っており、その結果、不動産専門のシンクタンク「都市未来総合研究所」のレポートによると、鉄筋コンクリートの躯体工事に必要な型枠工の工賃は、震災以降から約２年間で東京の場合、約４割上昇したそうです。

過酷な労働環境や低賃金により若者の育成が困難になり、建設就業者の絶対数は減少を止められません。そこで、事態を重く見た国交省では職人不足を解消しようと、公共工事の建設費用算出に使用する技能労働者などの労務単価を今年２月から全国ベースで7.1%（前年比）引き上げました。特に不足感が顕著な被災３県では8.4％（同）の引き上げです。

これにより、建設就業者の賃金底上げが期待され、資材価格の上昇と合わせて建設費の上昇は避けられそうにありません。４月からは消費税率も引き上げられ、まさに2014年は価格上昇要因のオンパレードです。マイホーム検討者は相場観を養い、価格の適正を見極められるようにならなければいけません。