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| 中堅マンションディベロッパーの土地仕入れ担当者 |
採算性が疑問な土地でも、どこかが買って事業化していく
ガイド) マンション用地の不足が叫ばれて久しいですが。
担当者) ここ数年、マンションの大量供給が続いて、それでも数年前までは企業の工場跡地や社宅・寮、グラウンドなどの遊休地が大量にありましたから切迫感はなかったんです。ところが、資産のリストラが一巡して地価が上昇し始め、いい土地がまず買えなくなったんです。
ガイド) 土地の仕入れ担当から見たいい土地とは、どういうものなんですか？
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| 条件のいい土地はなかなか仕入れられないという |
担当者) わかりやすくいえば、誰が見ても「住みたい」と思えるところです。駅に近くて公園や学校、買物施設などが充実していて、南向きの住棟配置なら、住みたいと思いますよね。さらに用途地域も重要です。商業地域や近隣商業地域、準工業地域などは建ぺい率や容積率が高く、高い建物を建てることができますが、周辺に音や臭いの出る店や工場なんかがあると、販売に差し支えます。逆に居住系地域では中低層マンションしか建てられません。理想を言えば、高層建築が建てられる地域に指定されていながら、隣接地は居住系地域というのがいいですね。
ガイド) そういう土地はなかなか仕入れられなくなっているんですね。
担当者) 値段さえ出せばないことはないと思いますよ。でもマンションを建てて採算がとれないといけない訳ですから。
ガイド) それでも、たとえば御社が買わなくてもどこかが買って事業化しますよね。
担当者) ディベロッパーによって得手不得手がありますからね。高級エリアが得意とか、下町が得意とか、狭小地に強いとか。要は土地が高くなっても、その分を価格に転嫁して売り切る自信があれば、仕入れ担当としては「買い」です。
ガイド) いい土地が出るまで待つという選択肢はないんですか？
担当者) 会社として何も仕事がない状態になりますよね。だから少々どころか、かなりのリスクを背負ってでも土地を求めるんです。今はとりあえず好景気と言われているので、各社が相当数の供給目標を立てています。その目標に見合った土地を仕入れないといけないので、当然競争が起こって値段も上がります。その上、上昇を見越した売り惜しみや価格の吊り上げもあって、さらに過熱しているような部分もあります。
ガイド) そうなると、マンション向きでない土地も出てくる？
担当者) もちろん。ただ、マンション向きでない、というのは万人向けではないということであって、線路や幹線沿い、工場や墓地隣接、高圧線直下、急傾斜地、バス便利用など世間一般のマイナス要因が気にならない人もいらっしゃいます。そういう土地は比較的値段も安く、マンション価格も安くなるのでそれなりに売れるんです。そういった条件と価格の見極めが難しいところですね。
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