基準地価で見る！損しないマンション購入

  9月19日、恒例の都道府県地価調査(基準地価)の結果が国土交通省から発表されました。「都道府県地価調査」とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が毎年１回、各都道府県の基準地（平成18年は全国25,346地点）について不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日（7月1日）における正常価格を公表するものです。これは、国が行う地価公示（毎年1月1日時点）とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。

この結果について関西の不動産関係者に感想を聞いてみたところ「予想通り」「人気エリアについては現実はもっと高くなっている」といったコメントが飛び出しました。2極化が進んでいるという話は以前、地価公示されたときの記事「2006路線価騰落を個別のマンションで検証」にも書きましたが、一部ではミニバブル再来ともいわれています。

では、実際にマンションを買う場合、どんなところに気を付ければいいのか、資産価値の面から私の考えをご紹介します。
 

長期で考えても2極化は当然。資産価値を重要視するなら人気エリアに限る

都心部にあって条件のいいマンションの人気は高い

土地価格は景気によって上下しますが「人気のあるところは高く、そうでないところは安く」という長期的な大きな流れが根底にあります。今、日本人の人口は減少期に入りました。2005年の合計特殊出生率(1人の女性が一生の間に出産する子どもの平均人数を推定する値)は1.25人。当然、一人っ子の数が増えています。彼ら彼女らが将来結婚し、両方の家を相続した場合、ほとんどの場合はどちらかを売却することになるでしょう。常識的に考えれば売られるのは「条件の悪い方」の家になります。交通が不便であったり、狭かったり、古かったり…、理由はいろいろ考えられますが、以前のバブル期に開発された「郊外のもっと郊外」のような住宅地にある物件は「過疎」のような状態になることが予想されます。

一方、交通至便の鉄道沿線、条件のいい郊外ニュータウン、都心などは住みたいという人が多ければ多いほど稀少立地として人気となり、資産価値が大きく減少する可能性は低いと思われます。むしろ、もう新規にマンションを建てようとしても建てる土地がないような立地では、プレミアムがつくこともあります。
 

資産価値を求めないなら、買うのは先にした方がいいかも

誰しもマンションを購入して大きく値下がりするのは気分が悪いもの。いくら立派な建物で広い部屋であっても人気の低いエリアや不便な立地では資産価値はあまり期待できません。地元出身であったり「自分たちが気に入っているからいい」ということでマーケットとして人気薄のエリアで購入する場合、将来的な値下がり率が高くなるということを覚悟すべきでしょう。逆にいえばこの先、中古として流通したときにかなりの値下がりが見込めるので、その時期まで待つという選択肢もあります。

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