どのプランが該当するかは建物の技術基準で決まる
フラット35Sが使えるかどうか、その中でも「エコ」が使えるかどうかや、A、Bどちらの金利プランに該当するかは、購入または建築する建物が各々の技術基準を満たしているかどうかによります。どのプランに該当するかは、次の項目を1から順にチェックしてみてください。
【フラット35S】エコ金利Aプランに該当するもの
1.長期優良住宅に該当する
2.省エネ法のトップランナー基準に該当する
3.省エネルギー対策等級4に該当し、かつ耐震等級3を満たす
4.省エネルギー対策等級4に該当し、かつ高齢者等配慮対策等級4を満たす
【フラット35S】エコ金利Bプランに該当するもの
5.省エネルギー対策等級4に該当する（上記3,4には該当しないもの）
※以下は、上記1～5に該当しなかったものについてです。
【フラット35S】ベーシック金利Aプランに該当するもの
6.耐震等級3の基準を満たす
7.高齢者等配慮対策等級4を満たす
【フラット35S】ベーシック金利Bプランに該当するもの
8.耐震等級2の基準を満たす
9.高齢者等配慮対策等級3を満たす
10.劣化対策等級3を満たす
以上のいずれにも該当しない建物はフラット35Sは利用できません（ただし、フラット35を利用することはできる場合があります）。
どのくらいお得なの？
フラット35Sが利用できると、返済額はどのくらいお得になるのでしょうか？変動金利型等将来金利が変わるものとは簡単には比較ができないので、ここでは、通常のフラット35との比較を行います。＜共通前提＞
30年返済、借入額3,000万円、ボーナス返済無しとする。
団体信用生命保険特約料以外の諸費用は考慮せず。
試算上の金利は2014年9月のフラット35最低金利を使用。
●通常のフラット35の場合
金利1.89％
毎月返済額：109,243円
30年間総返済額：約3,933万円
団体信用生命保険特約料：約180万円
合計：約4,113万円
●フラット35Sエコ金利Aプランの場合
金利 1～5年目 1.19％、6～20年目 1.59％、21年目以降 1.89％
当初毎月返済額：99,132円
30年間総返済額：約3,731万円
団体信用生命保険特約料：約176万円
合計：約3,907万円
●フラット35Sベーシック金利Aプランの場合
金利 1～10年目 1.59％、11年目以降 1.89％
当初毎月返済額：104,837円
30年間総返済額：約3,846万円
団体信用生命保険特約料：約178万円
合計：約4,024万円
＜参考＞
●全期間1.85％の長期固定住宅ローンの場合（団信は金利に含む）
毎月返済額：108,649円
30年間総返済額：約3,911万円
通常のフラット35と比較すると、上記設定例では、30年間の総返済額で「フラット35Sエコ金利Aプラン」で約202万円、「フラット35Sベーシック金利Aプラン」で約87万円少なくなっています。また、当初の金利が低ければ元金の減りが早くなるため、若干ですが団体信用生命保険特約料も少なくなります。
全期間固定の住宅ローンを考えた場合には、フラット35以外の金融機関のローンとの比較も必要になるでしょう。総返済額で比較してみると、上記例では「フラット35Sエコ金利Aプラン」とほぼ同水準になる30年間の金利は1.85%程度。実際には、これほど低い長期固定金利はなかなか見つけられません。変動金利型と比較すれば金利は高いですが、最長35年間、この金利が続く安心感は大きいと考えられるのであれば、検討する価値は大です。
どのプランが利用できるかは、素人ではなかなか判断がつきませんので、工務店、ハウスメーカー、不動産販売業者などにあらかじめ確認してください。
