2/2 家の売却～家を売るときに必要な費用と税金 [一戸建ての売却] All About

売却した家が「居住用財産」かどうかで税金は大きく変わる

家を売ったときの税金については各種の特例が用意されています。しかし、それらの特例が適用できるのは、売った家（不動産）が主に「居住用財産」の場合であり、これに該当するかしないかによって税額が1千万円以上異なるようなケースも少なくありません。

「居住用財産」とは、所有者本人が現に「居住の用に供している」家屋とその敷地のことを指しますが、住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売却すれば「居住用財産」として取り扱われます。

また、単身赴任などで本人が住んでいないときでも、家族がそこに引き続き住んでいれば、本人も住んでいるものとみなされて「居住用財産」の特例を適用することができます。

ただし、2つ以上の家屋を所有する場合には、そのうち「主として居住の用に供している」ものだけが「居住用財産」とされるため、それに該当しないほうの家を売ったときには特例を適用できない場合があります。

さらに、店舗兼用住宅や事務所兼用住宅などでは、居住用部分の面積を切り分けて考えなければなりません。

所有期間によって特例が異なる

家を売った年の1月1日の時点において所有期間が5年以下の場合が短期譲渡、5年を超える場合が長期譲渡となり、課税される場合の税率などが異なります。

また、所有期間が10年を超える場合には買換えの特例（特定の居住用財産の買換えの特例）や軽減税率の特例を適用することができます。

参照 ≪マイホームを売却したときの所得税と住民税≫

一方で、売却損が生じたときの「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は長期譲渡の場合（所有期間が5年を超える場合）において適用されるものであり、短期譲渡ではこの特例を使うことができません。

参照 ≪マイホームの売却で損失が生じたときの特例≫

建物には減価償却がある！

企業の会計ではお馴染みの減価償却ですが、個人の家を売ったときにも建物については減価償却をしなければなりません。そのため、購入したときと同じ金額で売却をしても、あるいは購入したときより少し安く売却をしても「利益あり」となる場合があるので注意が必要です。

参照 ≪マイホームを売却したときの税金の基礎知識≫

最もポピュラーな「3,000万円控除」

「居住用財産」に該当する家を売却したときに適用できる最もポピュラーな特例は「3,000万円控除」（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除）で、これは所有期間に関わりなく使うことができます。

この特例の適用要件を満たせば、3,000万円までの利益に対しては税金がかかりません。3,000万円を超える利益に対しては、短期譲渡か長期譲渡かによりそれぞれの税率で課税されます。

参照 ≪マイホームの売却と3,000万円の特別控除≫

10年を超えれば買換えの特例も選択肢に

所有期間が10年を超える居住用財産を売却したときには、買換えの特例（特定の居住用財産の買換えの特例）を適用することができます。

ただし、この特例は「課税の繰り延べ」であり、買換えた家を将来ふたたび売却したときには、繰り延べ分をまとめて課税される場合もあるので注意しなければなりません。

所有期間が10年を超える場合でも、買換えの特例を使わずに上記の「3,000万円控除」を適用することができます。このとき3,000万円を超える分の利益に対しては、（所有期間10年超の場合の）軽減税率の特例を適用することができます。

参照 ≪マイホームの売却と買換えの特例≫
参照 ≪マイホームを売却したときの所得税と住民税≫（軽減税率について）